ارزیابی ویژگی‌های کمی وکیفی مسکن در ایران طی سال‌های 1390-1345

فصلنامه علمی و پژوهشی پژوهش و برنامه ریزی شهری

مقاله 3، دوره 6، شماره 20، فروردین و اردیبهشت 1394، صفحه 35-50   

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسنده

رحیم بردی آنامرادنژاد

دانشگاه مازندران

تاریخ دریافت: 29 تیر 1393،  تاریخ بازنگری: 31 تیر 1394،  تاریخ پذیرش: 05 اردیبهشت 1394 

چکیده

     این مقاله، با هدف بررسی روندتحولات 45 ساله مسکن درایران بااستفاده از10 شاخص کمی وکیفی صورت گرفته است. به‌منظور تأمین داده‌های موردنیاز، ازنتایج سرشماری‌های عمومی نفوس ومسکن سال‌های 1345 تا 1390استفاده شده است. روش تحقیق حاضر ازنوع توصیفی - تحلیلی و ازنظرهدف ،کاربردی است. یافته‌ها نشان می‌دهد که بخش دولتی نقش خودرا درساخت مسکن درطول دهه‌های اخیرکاهش داده وبه سیاستهای حمایتی ازساخت مسکن انبوه و کوچک‌سازی آن روی آورده است. به لحاظ کمی، نرخ رشدمسکن درطول 45 سال گذشته 5/3 درصدبوده، درحالی که میزان رشدجمعیت بطورمتوسط 5/2 درصدبوده است. بااین حال ، درهمه دوره‌های موردمطالعه بیش ازیک میلیون واحدمسکونی کمبود مسکن درکشور وجودداشته است.ازنظرکیفی،تعدادواحدهای بادوام از7/11 درصد در1345 به 9/78 درصد در1390 افزایش یافته ومیزان مالکیت مسکن نیزدرایران همواره بالای 67 درصدبوده است. طبق برآوردانجام شده، ایران تاسال 1404 تعداد8/7 میلیون واحدمسکونی نیازداردکه سالانه بطورمتوسط 411 هزارواحد باید ساخته شود.

کلیدواژه‌ها

مسکن؛ شاخصهای کمی وکیفی؛ برنامه توسعه؛ ایران

اصل مقاله

 

چکیده

     این مقاله، با هدف بررسی روندتحولات 45 ساله مسکن درایران بااستفاده از10 شاخص کمی وکیفی صورت گرفته است. به‌منظور تأمین داده‌های موردنیاز، ازنتایج سرشماری‌های عمومی نفوس ومسکن سال‌های 1345 تا 1390استفاده شده است. روش تحقیق حاضر ازنوع توصیفی - تحلیلی و ازنظرهدف ،کاربردی است. یافته‌ها نشان می‌دهد که بخش دولتی نقش خودرا درساخت مسکن درطول دهه‌های اخیرکاهش داده وبه سیاستهای حمایتی ازساخت مسکن انبوه و کوچک‌سازی آن روی آورده است. به لحاظ کمی، نرخ رشدمسکن درطول 45 سال گذشته 5/3 درصدبوده، درحالی که میزان رشدجمعیت بطورمتوسط 5/2 درصدبوده است. بااین حال ، درهمه دوره‌های موردمطالعه بیش ازیک میلیون واحدمسکونی کمبود مسکن درکشور وجودداشته است.ازنظرکیفی،تعدادواحدهای بادوام از7/11 درصد در1345 به 9/78 درصد در1390 افزایش یافته ومیزان مالکیت مسکن نیزدرایران همواره بالای 67 درصدبوده است. طبق برآوردانجام شده، ایران تاسال 1404 تعداد8/7 میلیون واحدمسکونی نیازداردکه سالانه بطورمتوسط 411 هزارواحد باید ساخته شود.

واژه‌های کلیدی: مسکن، شاخصهای کمی وکیفی،برنامه توسعه ، ایران

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1- مقدمه

1-1- طرح مسأله

افزایش جمعیت بشر و گسترش مناطق مسکونی، به تغییر چشم ‌اندازها و تحول سکونتگاه‌ها و تغییر محیط کمک می‌کند و بر زندگی گیاهان و جانوران و هم ‌چنین اجزای غیر زنده زمین تأثیر می‌گذارد (.(Grey-Ross ,et al:2009 مسکن نه تنها سرپناه و نشانی محل زندگی روزمره ما، بلکه، بزرگ‌ترین معامله مالی است که در طول عمر برای بسیاری از ما اتفاق افتاده است (.(preston,2006 مسکن، یک فرآیند و حاصل توسعه اشکال اولیه سر پناه است و با جنبه‌های مختلفی از زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی مرتبط است (Jenkins,et al:2007).

با آغاز قرن بیست و یکم کشورهای در حال توسعه با چالش‌های مهمی چون فراهم آوردن سرپناه مناسب، اشتغال و محیط زیست پایدار مواجه هستند. در این بین سرپناه مناسب به دلیل وجود نیازهای اولیه خانوار یا فرد درآن همچون خواب، استراحت، حفاظت در برابر شرایط جوی و خلاصه شرایط زیست در مقابل طبیعت، اهمیت به سزایی دارد (اهری،7:1367).

مشکل مسکن درهمه جای دنیا وجود دارد اما درکشورهای درحال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت وشهرنشینی، فقدان منابع مالی، مشکلات مربوط به زمین، تأمین مصالح ساختمانی، کمبود نیروی انسانی ماهر ومهمتر ازهمه نبودن خط‌مشی سیاستگذاری و برنامه‌های مناسب در رابطه با زمین ومسکن، این مشکل به صورت حاد وبحرانی درآمده است. درایران نیز مشکل مسکن یکی از مسائل مبتلا به جامعه است.

ایران به عنوان یکی از کشورهای در حال توسعه در دهه‌های اخیر به ویژه بعد از اصلاحات ارضی 1341 و تغییر شیوه تولید، با روند رو به گسترش شهرنشینی و مشکلات آن به خصوص در بخش مسکن مواجه گردیده است (حسامیان و همکاران 1377). تأمین مسکن در چند دهه اخیر، یکی از مهمترین معضلات اقشار گوناگون به ویژه خانواده‌های کم در آمد بوده است. افزایش جمعیت و ازدیاد تمایل به شهرنشینی و مهاجرت از روستا به شهر از یک سو و کاربرد مصالح کم دوام، تأثیر مسائلی نظیر جاذبه مسکن ملکی و سن جوان متقاضیان در ورود به بازارمسکن، ترکیب بهینه و نابرابری‌های منطقه‌ای سرمایه‌گذاری از سوی دیگر، مشکل مسکن را حادتر از پیش نشان می‌دهد.

امروزه، علاوه برمشکلات اشاره شده، مقوله مسکن در ایران با معضلاتی نظیر فرسودگی مساکن و بالابودن تعداد واحدهای فرسوده در بافت‌های شهری و روستایی، ناتمام ماندن بسیاری از واحدهای مسکن مهر، کم شدن نقش دولت در ساخت مسکن، تمایل بیشتر مردم به مالکیت مسکن و افزایش خانوارهای تک هسته ای که به خودی خود تقاضای مسکن را افزایش می‌دهد رو به روست.

 

 

 

1-2. اهمیت وضرورت تحقیق

مسکن از نیازهای اصلی و اولیه در تمام جوامع با نظام‌ها و معیشت‌های مختلف در طی دوران تکاملی انسان از ابتدا تاکنون بوده است. گرچه نوع مسکن به تبع شرایط اقلیمی، اجتماعی، نظام معیشتی، میزان تسلط انسان برطبیعت و در اختیار گیری ابزار و تکنولوژی متفاوت بوده است ولی نیاز به مسکن در همه دوران‌ها و جوامع از نیازهای اساسی و هم سطح نیازهای خوراک و پوشاک بوده است.

اهمیت اقتصادی و اجتماعی مسکن از یک سو این بخش را درکانون توجهات عمومی قرارداده است و از سوی دیگر بدلیل اشتغال‌زایی این بخش و ارتباط با بسیاری از بخش‌های دیگر اقتصادی به عنوان ابزاری مناسب در جهت تحقق سیاست‌های اقتصادی تلقی می‌شود (عزیزی،1383). مسکن با جمعیت و میزان تغییرات آن ارتباط تنگاتنگی دارد به طوری که هر گونه تغییر در تعداد یا موقعیت جمعیت، در تقاضای مسکن تأثیرگذار خواهد بود.

1-3. اهداف تحقیق

-                    بررسی روند تحولات مسکن در ایران از دیدگاه کمی در طول 45 سال گذشته

-                    بررسی روند تحولات مسکن در ایران از دیدگاه کیفی

-                    برآورد کمبودهای فعلی مسکن در کشور

-                    برجسته نمودن مشکلات مسکن در ایران به لحاظ کمی وکیفی

-                    ترسیم چشم اندازآتی مسکن درایران

1-4. پیشینه پژوهش

در زمینه مسکن و تحولات آن مطالعات زیادی در سطح جهان و ایران صورت گرفته است که یکی از تحقیقات و پژوهش‌های بنیادی درمقیاس جهانی« برنامه شاخصهای مسکن» (The Housing indicators programme) بود که در دهه 1990 مشترکاً توسط مرکز اسکان بشر سازمان ملل متحد (Habitat) و بانک جهانی انجام شد. در این پروژه از حدود 50 شاخص مسکن در شهرهای عمده 53 کشور جهان استفاده گردید (World Bank,1992).

کتابی با عنوان «مسکن و تحول اجتماعی در ژاپن» در سال 2006 نوشته شده و این کتاب به دنبال کنار هم قرار دادن بخشهایی از چشم انداز نظام مسکن ژاپنبه منظور ارائه تصویری جامع و متنوع از نقش پویای نظام مسکن در طی دوره فراصنعتی با سیستم‌های اجتماعی و اقتصادی بی‌ سابقه است(Hirayama,Y and Ronald,R:2006).

مقاله‌ای با عنوان «تحولات مسکن و بهداشت در تایلند» در سال 2004 در نشریه «Reviews on EnvironmentHealth» به چاپ رسیده است و در این مقاله سعی شده تا با استفاده از آمارهای منتشر شده، نشان دهند که چگونه شرایط مسکن به عنوان یکی از تأثیر گذارترین عوامل در آسیب‌های بهداشت محیط در سال‌های اخیر تغییر یافته است(Friel,S.and et al:2004).

مقاله دیگری با عنوان« خط مشی در حال تحول مسکن در ویتنام؛ نابرابری‌های درحال ظهور درمناطق مسکونی‌هانوی» که درنشریه cities به چاپ رسیده به بحث درباره تحولات مسکن در ویتنام پرداخته است. کاترین و ترن، موقعیت مسکن شهرنشینان‌هانوی را در دوره درحال تحول از تأمین دولتی مسکن تا خصوصی سازی وبازاری شدن مسکن مورد بررسی قرارداده اند. آنها دراین مقاله با کارمیدانی دریکی از محلات مسکونی آپارتمانی سبک شوروی در‌هانوی نشان داده اند که چگونه خط مشی‌های جدید مسکن به تقویت نابرابریها درقالب پیدایش طبقات « برنده » و« بازنده » کمک می‌کند( Katherine & Tran 2009).

درایران نیزبه طورپراکنده به این بحث پرداخته شده ازجمله عزیزی(1383)، جایگاه شاخصهای مسکن درفرآیندبرنامه ریزی را بررسی نموده، همچنین زیاری وهمکارش(1385) تحولات مسکن دریکی ازشهرهای ایران (مراغه) را بااستفاده از12 شاخص مسکن موردتجزیه وتحلیل قرارداده ودرآن تحولات مثبتی را درهمه شاخصهای موردمطالعه درطول 20 سال مشاهده نموده است.

از آخرین تحقیقات به عمل آمده در این زمینه می‌توان به مقاله « ارزیابی شاخصهای کمی وکیفی مسکن در سکونتگاههای غیررسمی ایران(مطالعه موردی: جمشیدآبادخوی) اشاره نمود که توسط حکیمی و همکاران در سال 1390 در نشریه جغرافیا وبرنامه ریزی محیطی به چاپ رسیده است. آنها دراین تحقیق به این نتیجه رسیدند که شاخص‌های مسکن در منطقه مورد مطالعه نسبت به شهری خوی وضعیت نامطلوبی دارد ولی درمقایسه با کشورهای درحال توسعه دارای وضع مطلوبتری است(حکیمی وهمکاران،1390). مقاله ارزشمند دیگری با عنوان«تحلیلی برویژگیهای اجتماعی- اقتصادی ساکنان مسکن مهر، مطالعه موردی شهرهای شیراز، فیروزآباد، آباده، نورآباد واستهبان» توسط سلطانی وهمکاران وی در مجله« مطالعات وپژوهشهای شهری ومنطقه ای» به چاپ رسیده که درآن به بررسی وضعیت اجتماعی واقتصادی ساکنان مسکن مهر از طریق تکمیل پرسشنامه ومصاحبه پرداخته شده است. نتایج تحقیق آنان نشان میدهدکه ساکنان مسکن مهر عمدتاً از طبقه کارگر وفاقد تحصیلات عالیه و اقشارکمتر برخوردار جامعه هستند(سلطانی وهمکاران،1393).

1-5. سئوال‌ها وفرضیه‌ها

سوال اصلی تحقیق آن است که با توجه به مسائل مختلف سیاسی، اجتماعی و اقتصادی که در دهه‌های اخیر در ایران روی داده آیا تحولات مربوط به مسکن روندی مثبت را طی کرده و بهبودی نسبی در آن از نظر کمی و کیفی حاصل شده است؟ فرضیه‌ی مورد نظر تحقیق آن است که علی‌رغم مشکلات و فشارهای مختلف از قبیل جنگ عراق و ایران، تحریم‌های اقتصادی وغیره تحولات مثبتی در مسکن ایجاد شده است و تمامی شاخص‌ها روندی رو به بهبود را داشته‌اند.

 

 

1-6. روش تحقیق

روش تحقیق حاضر از نوع توصیفی- تحلیلی است و از نظر هدف تحقیق از نوع کاربردی-توسعه‌ای است. برای آزمون فرضیه تحقیق، ابتدا آمارهای موردنیاز از 6 دوره سرشماری عمومی نفوس و مسکن در ایران طی سال‌های (1390 ،1385 ،1375 ،1365، 1355 ،1345) استخراج گردید و سپس شاخص‌ها در دو گروه کمی و کیفی مورد تحلیل و بررسی قرار گرفتند.

1-7. معرفی شاخص‌ها

شاخص‌های مسکن به‌عنوان متغیرهای قابل اندازه‌گیری، ابزاری ضروری برای بیان ابعاد مختلف اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست‌محیطی و کالبدی مسکن و هم‌چنین پایه‌ی اصلی در تدوین یک برنامه‌ی جامع در بخش مسکن به‌شمار می‌رود (عزیزی،1383). در برنامه‌ی سوم توسعه‌ی اقتصادی-اجتماعی کشور (1379 تا 1383) از هفت شاخص مسکن برای بررسی وضع موجود و هدف‌گذاری استفاده شده است. دراین مقاله از10 شاخص استفاده گردید ودر دوگروه شاخصهای کمی وکیفی به بررسی آنها می‌پردازیم. شاخص‌های مورد استفاده عبارتند از:

 الف) شاخص‌های کمی: شامل تراکم نفر در واحد مسکونی، تراکم نفر در اتاق، تراکم خانوار در واحد مسکونی، متوسط اتاق در واحد مسکونی، کمبود واحد مسکونی، نسبت رشد خانوار به رشد واحد مسکونی.

ب) شاخص‌های کیفی: شامل تسهیلات و امکانات، نحوه‌ی تصرف واحد مسکونی، نسبت مسکن با دوام و عمر واحدهای مسکونی.

1-8 . محدوده پژوهش

جامعه‌ی آماری تحقیق حاضر، کل جمعیت ۷5 میلیونی ایران طبق آمار 1390 است.

2. مفاهیم، دیدگاه‌ها ومبانی نظری

مسکن به عنوان یکی از مهمترین نیازهای اولیه انسان، نقش مهمی در محافظت وامنیت او دارد وبه عنوان یک عنصر تعیین کننده در سازمان اجتماعی فضا، در شکل گیری هویت فردی، روابط اجتماعی و اهداف جمعی افراد نقش موثری دارد (سلطانی و همکاران، 69:1393).

مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین و تأثیرگذارترین عناصر زندگی انسان‌ها بوده واز مسائل مختلف اجتماعی و اقتصادی نظیر میزان رشد جمعیت، بعدخانوار، نرخ تشکیل خانوار، میزان مهاجرت، میزان درآمد، دانش فنی ساخت مسکن ، سیاست‌های دولت ، اشتغال وغیره تأثیرمی پذیرد. مسکن سالم، براساس معیارهای سازمان بهداشت جهانی، مسکنی است که از نظر کالبدی وفضاهای فیزیکی، استانداردهای لازم و یا حداقل‌های لازم را دارا بوده و دسترسی به آن به سهولت امکان پذیر باشد.

بدون تردید مسکن، اهمیت بنیادی در پیشرفت انسان دارد(King and Aldershot,2005,605).درسال 1948، سازمان ملل متحد دربیانیه جهانی حقوق بشر، شرح داد که هرکسی برای دستیابی به یک سطح استاندارد مناسب زندگی برای سلامتی و بهزیستی خود و خانواده اش شامل غذا، لباس، مسکن ومراقبتهای بهداشتی وخدمات اجتماعی حقی دارد(Choguill,2007:143). و در اصل سی و یک قانون اساسی کشور ما، بر دسترسی به مسکن مناسب برای هر ایرانی صحه گذارده شده است. از طرفی بین نیازهای اولیه بشر(غذا، لباس وسرپناه) تأمین سرپناه مشکل ترین آنهاست (لاکویان،15:1364).

ساخت مسکن در ایران توسط سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی صورت می‌گیرد اما باید دید کدام‌یک بیش‌ترین سهم را در سالیان اخیر به خود اختصاص داده و به چه میزان در ساخت مسکن مشارکت داشته‌اند. سیاست‌های کلی مسکن در ایران در قالب برنامه‌های پنج ساله‌ی توسعه‌ی اقتصادی و اجتماعی کشور تدوین می‌شود که قبل از انقلاب اسلامی ۵ برنامه و پس از آن ۴ برنامه طراحی و به مرحله‌ی اجرا گذاشته شده است؛ به عنوان مثال در آخرین برنامه‌ی پنج ساله‌ی کشور یعنی برنامه‌ی چهارم (1384-1388) وزارت مسکن و شهرسازی مکلف شده است تا با توجه به اثرات متقابل بخش مسکن و اقتصاد ملی و نقش تعادل بخش آن در ارتقای کیفیت زندگی و کاهش نابرابریها، طرح جامع مسکن را حداکثر تا پایان سال اول برنامه چهارم تهیه و به تصویب هیأت وزیران برساند. این طرح مشتمل بر محورهای زیر با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمند‌سازی اقشار کم درآمد خواهد بود:

1-  تقویت تعاونی‌های تولید مسکن و سازمان‌های خیریه و غیردولتی فعال در بخش مسکن.

2- مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تأمین مسکن و توسعه شهر و روستا در چارچوب طرح‌های توسعه

3- تشکیل بازار ثانویه رهن، بر اساس ضوابط قانونی که به تصویب مجلس شورای اسلامی می‌رسد.

4- افزایش سهم انبوه‌سازی در امر ساخت به میزان 3 برابر عملکرد برنامه سوم.

5- گسترش بازار سرمایه مسکن و اتخاذ تدابیر لازم برای تأمین سرمایه در بخش (فقیری ورحیم زاده ،1383).

بخش دولتی سهم خود را در ساخت مسکن در طول دهه‌های اخیر به تدریج کاهش داده بطوری‌که از 20 درصد در سال‌های قبل از انقلاب به کمتر از 4 درصد در سال‌های اخیر رسیده است. مجتهدزاده (1383) اعتقاد دارد که در ایران سیاست دولت بیشتر از نوع دست راستی می‌نماید که طی آن دولت خود را متعهد به مداخله‌ی کم‌تر در امر مسکن می‌داند و تنها پشتیبانی محدودی از بخش اجاره‌ی اجتماعی و اجاره به شرط تملیک بعمل می‌آورد. محتوای برنامه‌های دوم و سوم پس از انقلاب این امر را به خوبی نشان می‌دهد.

امروزه فعالیت‌های بخش دولتی در خصوص مسکن در موارد زیر خلاصه می‌شود: ساخت مسکن توسط کمیته‌ی امداد امام خمینی برای محرومان جامعه، تأمین اعتبارات مالی بانک‌ها برای ساخت مسکن، سیاست‌هاس تشویقی برای انبوه‌سازان مسکن و تلاش برای تأمین زمین مورد نیاز متقاضیان طبقات کم‌ درآمد جامعه در قالب طرح مسکن مهر که زمین را به صورت اجاره‌ی ۹۹ ساله در اختیار آن‌ها قرار می‌دهد. آخرین تصمیمات دولت حاکی از آن است که خانه‌های سازمانی ساخته شده توسط دستگاه‌های مختلف دولتی که توسط آن‌ها نیز مدیریت می‌شوند قرار است به بخش خصوصی واگذار شوند این درحالی ا‌ست که بخشی از خانه‌هایشهریدر چینو ویتنام، هنگ کنگ، سنگاپور و کره جنوبی دارای مالکیت عمومی، مقامات بسیار قدرتمند دارند که مسکن شهری را ساخته، توزیع کرده و مدیریت نموده‌اند (Ramesh,2004).

بخش خصوصی، هم اکنون بیش از ۹۳ درصد ساخت مسکن در ایران را بعهده دارد.تولیدکنندگان این بخش را می‌توان در سه گروه تقسیم‌بندی نمود که عبارتند از الف) سازندگان انفرادی (برای اقامت خود)،ب)سازندگان انبوه (بسازوبفروش‌ها) ج) سازندگان مسکن به قصد اجاره دادن (پورمحمدی1382).

بخش تعاونی، نقش بسیار کم‌رنگ و ناچیزی در ساخت مسکن بعهده دارد و در حدود ۳ درصد است در این بخش عده‌ای کارمندان دولت یا کارگران با تشکیل یک شرکت تعاونی مسکن اقدام به خرید زمین و ساخت مسکن متحدالشکل می‌نمایند باوجودی‌که در هزینه‌های مختلف ازجمله طراحی نقشه، آماده‌سازی زمین و ساخت مسکن صرفه‌جویی‌هایی می‌شود با این‌حال استقبال کم‌تری از این بخش شده است. نمونه‌ی فعال‌ترین تعاونی‌های ساخت مسکن در ایران تعاونی مسکن فرهنگیان است که در اکثر شهرها مساکن متحدالشکلی را در قالب مجتمع‌های ۵۰ یا ۱۰۰ واحدی ایجاد نموده‌اند.

3. تحلیل یافته‌ها

دراین مقاله از10 شاخص استفاده گردید ودر دوگروه شاخص‌های کمی و کیفی به بررسی آنها پرداخته شد. شاخص‌های مورد استفاده عبارتند از:

3-1. شاخص‌های کمی

3-1-1 . تراکم نفر در واحد مسکونی

پیگیری این شاخص در دوره‌های متعدد می‌تواند میزان رشد جمعیت و ساخت مسکن را در یک جامعه مشخص نماید. در ایران تحولات مثبتی در کاهش رشد جمعیت و افزایش میزان ساخت مسکن باعث شده تا این شاخص همواره کاهش یابد و این امر نشانه‌ بهبودی وضعیت جامعه است. جمعیت ایران از 1367 با اجرای سیاست تنظیم خانواده (امانی، 1382) تا این اواخر به سرعت کاهش یافته و از ۳/۹ درصد به ۱/۵ درصد تنزل یافته است. از سوی دیگر میزان ساخت مسکن علی‌رغم فشارهای اقتصادی همواره رو به افزایش بوده است ( جدول 1) نتیجه‌ی این دو تحول باعث گردید تا تراکم نفر در واحد مسکونی در ایران از ۶/۶۱ نفر در 1345 به 7/3 نفر در در 1390کاهش یابد.

3-1-2. تراکم نفر در اتاق: این شاخص تعداد افراد را در مقابل هر اتاق نشان می‌دهد این نسبت غالباً بزرگ‌تر از یک است و هرچه اندازه‌ی آن کوچک‌تر شود نشانه‌ی استقلال بیش‌تر افراد خانوار در واحد مسکونی است. این شاخص یکی از شاخص‌های مهم سنجش کیفیت زندگی محسوب می‌شود که توسط کمیته‌ی بحران جمعیت سازمان ملل بکار گرفته شده است (آسایش 1375) در کشورهای با درآمد بالا این شاخص برابر ۰/۶۶ نفر در اتاق و در کشورهای با درآمد پائین برابر ۲/۴۷ نفر بوده است (UN. Habitat:2003). در ایران مطابق جدول 1 این شاخص در طول دوره‌ی مورد مطالعه روند مثبتی داشته و از ۲/۵۲ نفر در اتاق در سال 1345 به 20/1 نفر در اتاق در سال 1390 کاهش یافته است. گر چه هنوز با میزان این شاخص در کشورهای توسعه‌یافته شکاف زیادی وجود دارد و تقریباً دو برابر آن‌هاست با این حال، روند تحول به طور کلی، مثبت و قابل توجه بوده است. (جدول1)

 

 

جدول1- تحول در شاخص‌های «نفر در اتاق» و «نفر در واحد مسکونی» در ایران

سال	جمعیت	واحدمسکونی	تعداد اتاق	تراکم نفردرواحدمسکونی	تراکم نفر دراتاق
1345	25788722	3898719	10224329	61/6	52/2
1355	33708744	5305538	16143287	35/6	08/2
1365	49445101	8217379	27682898	01/6	78/1
1375	60055000	10770112	39625753	57/5	51/1
1385	70496782	15859926	52348916	44/4	34/1
1390	75149669	19954708	62532762	7/3	20/1

مأخذ آمارها: مرکز آمارایران، سال‌های 1345،1355،1365،1375،1385،1390

 

3-1-3. کمبود واحد مسکونی

برای دولت‌های غربی، کمبود مسکن مطلق به طور کلی به گذشته مربوط می‌شود. سیاست‌های مسکن در حال حاضر، بیشتر احتمال دارد به گروه‌های خاص مانند والدین تنها و یا خانواده‌هایی با پایین‌ترین درآمد و یا درخواست‌های جدید مسکن ناشی از پیری جمعیت نه به عنوان استراتژی عمومی بلکه به منظور ارتقاء استانداردها ویا دسترسی گسترده تر، هدف گذاری شده باشد(Forrest and Lee,2003)..

در کشورهای در حال توسعه به دلیل رشد سریع جمعیت و مشکلات گوناگون اقتصادی مشکل کمبود مسکن استاندارد همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین معضلات اجتماعی مطرح بوده است. در ایران، نیز مطابق جدول 2 در همه دوره‌های مورد مطالعه، کمبود مسکن بیش از یک میلیون واحد بوده است.

3-1-4. تراکم خانوار درواحدمسکونی: فرض براین است که دریک جامعه استاندارد، هرخانوار دارای یک واحدمسکونی است. اگراین شاخص عدد یک را نشان دهد وضعیت مسکن مطلوب بوده وازنظرکمی کمبود مسکن وجود نخواهد داشت (عزیزی،1383). درایران گرچه این شاخص روند مثبتی را در طول 45 سال دوره مورد مطالعه طی کرده است و میزان آن از289/1 در1345 به 054/1 در1390 رسیده و به عدد استاندارد نزدیکتر شده است، با این حال معنی آخرین عدد شاخص (054/1) این است که از هر 1000 خانوار 54 خانوار فاقدمسکن هستند. در جدول 2 تغییرات این شاخص نشان داده شده است.

3-1-5 . نسبت رشدخانوار به رشد واحد مسکونی: برای سنجش عرضه واحدهای مسکونی با فرض افزایش تعداد خانوار در یک دوره معین مانند (1390-1345) می توان از رابطه زیر استفاده نمود:

 

که درآن، h ، تعدادخانوارها وH ،تعداد واحدهای مسکونی می باشد.مسلماً اگرمقداراین شاخص بیشترازیک باشد نشانه رشد بیشتر تعداد خانوار نسبت به رشدواحدهای مسکونی بوده و نشانه کمبود مسکن در جامعه است. این نسبت در جامعه ایران به استثنای دهه اخیر حاکی ازبالا بودن نرخ رشد خانوار نسبت به رشد واحدمسکونی بوده است. درجدول 2 این موضوع مشاهده می‌شود. براساس آن، این شاخص از194/1 در دهه اول به 901/0 در دوره آخر(90-1385) کاهش یافته است که تحول مثبتی بوده و نشانه برتری نسبی رشد مسکن به رشد خانوار است. دلیل اصلی آن را می‌توان در اجرای موفق سیاست تنظیم خانواده درکشور و کاهش نرخ رشد جمعیت از9/3 درصد در1365 به 29/1 درصد در1390 جستجو نمود.

 

جدول 2 – میزان کمبود مسکن در ایران طی 45 سال گذشته

سال	واحدمسکونی	تعداد خانوار	نسبت خانوار به مسکن	کمبود مسکن (واحد)	نسبت رشد خانواربه رشدمسکن
1345	3898719	5029320	289/1	1130601	-
1355	5305538	6709068	264/1	1403530	194/1
1365	8217379	9626945	171/1	1409566	002/1
1375	10770112	12280539	140/1	1510427	039/1
1385	15859926	17359576	094/1	1499650	997/0
1390	19954708	21049934	054/1	1095226	901/0

مأخذ آمارها: مرکز آمارایران، سال‌های 1345،1355،1365،1375،1385،1390

 

 

3-1-6. متوسط اتاق در واحدمسکونی: در ایران طی دوره مورد مطالعه، تعداد واحدهای مسکونی 1-2 اتاقه تاسال 1375 روبه کاهش بوده و از8/73 درصد به 21 درصد رسیده وبعد از آن دچار نوسان شده است. درعوض، گرایش عمومی به ازدیاد تعداد اتاقها درمسکن بوده است، گروه مساکن دارای 3-4 اتاق ،5 اتاق و6 اتاق وبیشتر همگی سیر صعودی داشته اند. (جدول3). درآخرین دهه تغییراتی در این روند ایجاد شده است بدین معنی که تعداد مسکن دارای 1-2 اتاق با کاهش روبرو شده و بقیه واحدها یعنی واحدهای مسکونی دارای 3-4 اتاق وبعداز آن بیشترشده است به ویژه آن که تعدادمساکن دارای 6اتاق وبالاتر بیش از 2 برابر شده است. براساس جدول 3 ، شاخص متوسط اتاق درایران در1345 برابر55/2 بوده و روندافزایشی تا 1375 ادامه داشته وبه 67/3 رسیده اما در سال1390 کاهش یافته وبه 29/2 رسیده است. این امر در کشورهای با در آمد بالا معادل 2/5 و در کشورهای با در آمد پایین معادل 2 است. بنابراین، ایران تقریباً بینابین این دوگروه قرار می‌گیرد.

 

                                   

جدول3- تغییرات نسبی درتوزیع مسکن ایران براساس تعداد اتاق طی سال‌های 90-1345

سال	1-2 اتاق (درصد)	3-4 اتاق (درصد)	5 اتاق (درصد)	6 اتاق وبیشتر (درصد)
1345	8/73	4/19	9/2	4/3
1355	7/43	2/38	9/9	2/8
1365	9/31	45	8/11	11
1375	21	4/49	3/16	5/12
1385	9/35	9/50	3/8	9/3
1390	4/17	8/60	4/13	2/8

مأخذ آمارها: مرکز آمارایران، سال‌های 1345،1355،1365،1375،1385،1390 و مطالعات نگارنده

 

 

3-2. شاخص‌های کیفی

3-2-1. نسبت مسکن بادوام

 این شاخص یکی از شاخص‌های مهم مورد بررسی در کیفیت مسکن یک جامعه است و نبود مسکن بادوام یا کمبود آن درجامعه یکی ازنخستین نشانه‌های وجود فقر و زاغه نشینی می باشد.امروزه با وجود پیشرفتهای متعدد درفناوری ساخت مسکن بدلیل نبود بودجه کافی برای تأمین هزینه‌های ساخت، دربسیاری ازنقاط جهان زاغه نشینی رواج دارد. درسال 2005، بیش ازیک سوم از جمعیت شهری درمناطق درحال توسعه تحت شرایط زاغه نشینی زندگی می‌کردند و در کشورهای جنوب صحرای آفریقا این نسبت بیش از 60 درصد بوده است.(UN,2008:43)

در ایران تلاش برای افزایش مساکن با دوام یکی از اهداف برنامه‌های ۵ ساله‌ی توسعه‌ی اقتصادی-اجتماعی کشور اعلام شده است. اهمیت این شاخص از آن جهت است که اولاً خود نتیجه‌ی بهبود وضعیت اقتصادی و پیشرفت فن‌آوری‌های ساخت مسکن یک جامعه است. ثانیاً افزایش مساکن با دوام باعث افزایش عمر مفید ساختمان‌ها شده و در دراز مدت کیفیت کالبدی مسکن حفظ خواهد شد. بررسی آمارهای چهل ساله نشان می‌دهد که نسبت مساکن با دوام بطور مداوم رو به افزایش بوده و از ۱۱/۷ درصد در سال 1345 به 9/78 درصد در سال 1390 رسیده است؛ این درحالی‌است که در سال 1335 مساکن کم دوام ۹۵ درصد را تشکیل می‌دادند ( شکل1)

 

 

 

 

 

شکل 1- تحول درمیزان دوام مساکن ایران(1390-1335)

 

مأخذ: مطالعات میدانی نگارنده با استفاده از نتایج سرشماریهای عمومی نفوس ومسکن سال‌های مربوطه

 

 

3-2-2. عمر واحدهای مسکونی: به منظور بررسی عمر واحدهای مسکونی ابتدا آمارهای مربوط به 6 دوره‌ی زمانی را استخراج و سپس واحدهای مسکونی را از نظر زمان ساخت به چهار گروه تقسیم بندی گردید و در پایان نسبت هریک مورد محاسبه قرارگرفت:

گروه الف)کم‌تر از ۵ سال، که شامل تمامی واحدهای نوسازی می‌شود که از سال 1385 تا نیمه سال 1390 ساخته شدند. این گروه 8/24 درصد واحدهای مسکونی ایران را دربرگرفته اند.

۵گروه ب) بین 5 تا 25 سال ، این واحدها درفاصله سال‌های 1365 تا 1385 ساخته شدند و بیشترین نسبت واحدها را یعنی 6/49 درصد به خود اختصاص می‌دهد. به عبارت دیگر حدود نیمی از مساکن ایران درفاصله 5 تا 25 سال گذشته ساخته شدند که اگر 8/24 درصد نوساز 5 سال منتهی بهسال 90 را هم به آنها اضافه نماییم در واقع نزدیک به سه چهارم مساکن ایران عمری کمتر از 25 سال دارند.

3-2-3. دسترسی به تسهیلات: تسهیلات عمده‌ی مسکن یکی از شاخص‌های اصلی سنجش کیفیت زندگی به حساب می‌آید. خانوارهای ایرانی، امروزه از تسهیلاتی مانند برق و آب لوله‌کشی در حد بالای ۹۰درصد برخوردارند (جدول4) دسترسی به برق در سال 1345 برابر با ۳۷/۱ درصد و آب تنها ۱۴/۳ بوده است.میزان دسترسی به گازطبیعی که طبق آمارهای موجود در سال‌های قبل از انقلاب در حد صفر بوده درسال 1390 به 80 درصد رسیده است و از تلفن ثابت که در سال 1355 تنها ۶/۸ درصد واحدهای مسکونی برخوردار بودند در 1390به 7/77 درصد افزایش یافته است. گرچه درسال 1385 نسبت واحدهای مسکونی برخوردار از تلفن بیشتر بوده است که این مورد را می‌توان با افزایش استفاده از تلفن همراه واحساس نیاز کمتر به تلفن ثابت در ارتباط دانست.

 

 

جدول 4- تحولات در نسبت دسترسی خانوارهای ایرانی به تسهیلات مسکن

سال	آب لوله کشی	برق	تلفن	گازطبیعی	آشپزخانه	حمام
1345	14.3	37.1	0	0	ن.آ×	ن.آ
1355	51.9	48.2	6.8	0	ن.آ	ن.آ
1365	74.5	84.2	11.7	6	41.6	43.9
1375	87.4	95.3	35.3	35.3	73.5	65.5
1385	91.7	99.2	81.3	65.6	94.4	85.9
1390	5/96	5/99	7/77	80	1/97	2/95

مأخذ آمارها: مرکز آمارایران، سال‌های 1345،1355،1365،1375،1385،1390، ن.آ× : به مفهوم نبود آمار است.

 

 

3-2-4. مالکیت مسکن

مسکن یک سرمایه گذاری مهم مالی است .اکثریت جمعیت مشتاق مالکیت خانه هستند. جمع آوری سرمایه برای خرید یک خانه یک چالش مهم برایبسیاری از افراد است.نرخبالایی ازمالکیت خانه دراسترالیا، کانادا و ایالات متحده که در آن بسیاری ازخانواده‌ها در مسکن ملکی زندگی می‌کنند،گواهی بر این باور عمومی است که مسکن یک سرمایه گذاری مالی موفق است(preston,2006)..

رقم مالکیت مسکن در برخی کشورهای شرق آسیا مانند سنگاپور ۸۶ درصد و تایوان ۸۵ درصد در حد کشورهای توسعه‌یافته است ( Forrest, 2003) در ایران نیز از نخستین دوران شکل‌گیری تمدن مالکیت مسکن همواره یکی از آرمان‌های ایرانیان بوده است بطوری که گزنفون در این‌باره می‌گوید: « عزیزترین، مشروع ترین وضروری ترین دارایی شخصی در نزد ایرانیان، مالکیت خانه است.»(زنجانی،1371). ریاضی (1381) معتقد است که برای مردم ما مالکیت زمین و خانه بیش از آن‌که معنای سرپناه داشته باشد تصور امنیت و ثبات را به همراه دارد و فقدان آن به معنای رها بودن در خلاء است و بی‌هویتی را به همراه خواهد داشت به همین دلیل میزان خانوارهای مالک مسکن در ایران طی دوره‌های گذشته همواره بالای ۶۷ درصد بوده است (شکل 2)

 

 

 

 

 

 

شکل 2- تحول در میزان مالکیت مسکن در ایران (1390-1345)

 

مأخذ آمارها: مرکز آمارایران، سال‌های 1345،1355،1365،1375،1385،1390

 

 

بر اساس این شکل، بالاترین میزان مالکیت مسکن مربوط به سال ۱365 و برابر ۷۷ درصد بوده است و پس از آن در سه دهه‌ی اخیر به تدریج میزان مالکیت مسکن کاهش یافته و درسال 1390 به 7/62 درصد رسیده است.درعوض، میزان اجاره‌نشینی درایران طی سه دهه اخیر روندی صعودی داشته و از ۱۱/۹ درصد در سال ۱365 به 6/26 درصد در 1390 رسیده است .دلیل اصلی این امر افزایش هزینه‌ی ساخت مسکن در نتیجه‌ی افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران است. گرچه از تابستان 1387 تاکنون به دلیل برخی سیاست‌های حمایتی دولت کاهش محسوسی در قیمت مصالح ساختمانی و زمین بوجود آمده است. در سطح جهانی نیزمیزان اجاره نشینی در برخی کشورها مانند مصر بالاست و ۳۰/۷ درصد از خانوارها اجاره‌نشین هستند (UN:2003)و یا در آمریکای لاتین به طورکلی، با وجود رشد فوق العاده مالکیت شخصی، خانه اجاره ای هنوزبرای بخش مهمی از جمعیت یک جایگزین محسوب می‌شود (Jenkins et al,2007).

4. پیش بینی مسکن مورد نیاز ایران تا سال 1404

نرخ رشدمسکن درطول 45 سال گذشته بطورمتوسط 5/3 درصد بوده درحالی که نرخ رشد مسکن درطول این دوره برابر5/2 درصد بوده است درواقع، تعدادجمعیت کشور7/2 برابر و تعداد مسکن ساخته شده 4 برابر شده است. اگرهمین روند ادامه پیدا کند براساس پیش‌بینی‌های انجام شده توسط نگارنده، جمعیت ایران تا 1404 بیش از92 میلیون نفر خواهد شد و نیاز به مسکن تا آن زمان 8/7 میلیون واحد برآورد شده است. به منظور پیش بینی جمعیت از «روش ریاضی» و به منظور برآورد مسکن مورد نیاز نیز ازروش « برآورد مسکن مبتنی بر نیاز، روش خام» استفاده شده است. بنابراین، باتوجه به این که 452 هزار واحد نیزتاسال1404 به مرحله تخریب می رسند بایدهرساله 411 هزارواحد درکشورساخته شود تاهرخانوارایرانی صاحب یک مسکن باشد.تحقق این امرباتوجه به این که مجموع واحدهای تولیدی کشوربطورمتوسط درهرسال بین 400 تا 550 هزارواحدمی باشد دورازانتظارنیست.

5. جمع بندی ونتیجه گیری

مسکن، پدیده ای چندبعدی است و در ارتباط تنگاتنگ با مسائل گوناگون جامعه نظیر میزان رشد جمعیت، میزان تشکیل خانوار، اشتغال و بیکاری، میزان در آمد، ارزش‌های اجتماعی و دانش فنی و غیره است. هرگونه تغییر در یکی از مولفه‌های اقتصادی، اجتماعی یاسیاسی بر روی تحولات مسکن تأثیر می گذارد. در ایران در طول 45 سال مورد مطالعه با وجودی که میزان متوسط رشدمسکن بیشترازرشدجمعیت بوده؛ با این حال کمبودمسکن درهر دوره زمانی بالای یک میلیون واحدبوده است که دلایل آن می تواندسنتی بودن ساخت مسکن، پایین بودن سطح درآمد دربخش قابل ملاحظه ای ازجامعه، بالابودن هزینه ساخت مسکن وغیره باشد.

سیاست دولت طی دهه‌های اخیر مبتنی برکاهش دخالت مستقیم درساخت مسکن بوده و نقش دولت درساخت مسکن ازحدود20 درصد در1355 به کمتراز5 درصد درحال حاضررسیده است.

دربررسی شاخصهای کمی وکیفی مسکن ، روند45 ساله نشان می‌دهد که بهبودی و تحول مثبت در بیشتر موارد دیده می شود.

نتایج بررسی شاخصهای کمی نشان می دهد که تراکم نفردرواحدمسکونی از61/6 نفربه 41/4 نفر و تراکم نفردر اتاق از52/2 به 20/1 نفرکاهش یافته است. تراکم خانواردر واحدمسکونی از289/1 به 054/1 رسیده است.نسبت رشد خانوار به رشد واحد مسکونی به استثنای دهه اخیر بیشتربوده و این امر، نشانه بالابودن سرعت تشکیل خانوار وضریب ازدواج درکشورمی باشد. درشاخص متوسط اتاق در واحد مسکونی به استثنای دوره آخر (90-1385) که تعداد مساکن دارای 1-2 اتاقه کمتر شده تحولات بیانگر تمایل عمومی جامعه به سمت بیشتر شدن تعداد اتاق‌ها بوده است.

از نظر شاخص‌های کیفی، نیز تحولات مثبتی در کشور رخ داده است بدین معنی که مسکن بادوام در ایران افزایش مداومی داشته و از 7/11 درصد در 1345 به 9/78 درصد در1390 رسیده است. این تحول یکی از بارزترین تحولات مسکن در کشور است و گویای بسیاری از مسایل از قیبل ارتقا دانش و فناوری ساخت مسکن، تلاش برای مقاوم سازی ساختمان دربرابرزلزله وافزایش درآمد مردم است. همچنین ازنظر قدمت و عمر ساختمان‌ها، نزدیک به نیمی از ساختمان‌های ایران عمری کمتر از 25 سال دارند و این موضوع دلیل دیگری بر بالابودن میزان ساخت مسکن و جنب وجوش زیاد در بازار مسکن است. در حال حاضر بیش از90 درصد مساکن ایران به تسهیلاتی مانند آب و برق دسترسی دارند و این میزان درمورد تلفن برابر3/81 درصد، گازلوله کشی 80 درصد می باشد. درزمینه مالکیت مسکن به عنوان یکی ازشاخص‌های کیفی بایدگفت که درایران این نوع مالکیت همواره به عنوان یکی از ارزش‌های مثبت اجتماعی از دیرباز موردتوجه بوده ودرهمه دوره‌های مورد مطالعه بالای 67 درصد بوده است. اجاره نشینی در کشور روندی صعودی داشته وبه 6/26 درصد در سال 1390رسیده است.

 باپیش بینی انجام شده اگرسالانه 411 هزار واحد مسکونی ساخته شود در سال 1404، هر خانوار ایرانی، صاحب یک مسکن خواهد بود و این امر با توجه به شواهد موجود و در صورت تداوم روند کنونی، امکان پذیر است.

6. پیشنهادها

- استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن به منظور کاهش زمان و هزینه ساخت و افزایش ایمنی و دوام ساختمان‌ها؛

- تکمیل هرچه سریع تر واحدهای نیمه تمام مسکن مهر از طریق طرح ضربتی دولت به منظور جبران بخشی از کمبود مسکن جامعه؛

- نوسازی بافتهای فرسوده در مناطق شهری و روستایی از طریق همیاری ساکنان وافزایش اعتبارات مربوطه به منظور کاهش تعداد مساکن کم دوام؛

- تکمیل طرح جامع مسکن و تأکید براجرای مفاد آن؛

- تلاش مدیران شهری برای کاهش مناطق حاشیه نشین و جلوگیری از زاغه نشینی؛

- از بین بردن موانع قانونی واجرایی برای مشارکت بیشتر بخش خصوصی در پروژه‌های بزرگ مسکن سازی.

 

 

مراجع

منابع

امانی، مهدی (1382): مبانی جمعیت شناسی، تهران انتشارات سمت؛

اهری، زهرا و دیگران (1367)، مسکن حداقل، تهران: مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی؛

پورمحمدی، محمدرضا (1382)، برنامه ریزی مسکن، چاپ دوم، تهران: انتشارات سمت

حسامیان فرخ و همکاران(1377)، شهرنشینی درایران، چاپ سوم، تهران: انتشارات آگاه

حکیمی،‌ هادی و همکاران (1390)، ارزیابی شاخص‌های کمی و کیفی مسکن در سکونتگاه‌های غیررسمی ایران (مطالعه موردی: جمشیدآباد خوی)، مجله جغرافیا و برنامه‌ریزی محیطی، سال 22، شماره پیاپی44، شماره 4، صص:197-210

سلطانی، علی و دیگران (1393)، تحلیلی بر ویژگیهای اجتماعی- اقتصادی ساکنان مسکن مهر، مطالعه موردی شهرهای شیراز، فیروزآباد، آباده، نورآباد و استهبان، مطالعات و پژوهشهای شهری و منطقه‌ای، سال ششم، شماره 22، صص:67-84

فقیری،ش و س، رحیم زاده (1383) ، مجموعه قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی،اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران، تهران: انتشارات معاونت پژوهشی ریاست جمهوری

ریاضی، س (1381)، نقش دولت در برنامه‌ریزی مسکن، ماهنامه اطلاعات سیاسی- اقتصادی، 16(7و8)،صص: 228-234

زنجانی، حبیب ا...، (1371): جمعیت وتوسعه، مجموعه مقالات، تهران: مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ‌ایران.

زیاری، کرامت اله و ع. زرافشان، (1385)، بررسی تغییرات کمی و کیفی مسکن در شهرمراغه و پیش بینی مسکن مورد نیاز تا سال 1402، جغرافیا و توسعه، 4(8)، صص 85-105

عزیزی، محمدمهدی (1383)، جایگاه شاخص‌های مسکن در فرآیند برنامه ریزی مسکن، هنرهای زیبا ، شماره 17، بهار صص 31-42

لاکویان، آپرودیسیوا (1364)، خانه سازی در جهان سوم، مترجم، مینو رفیعی، تهران: انتشارات سازمان برنامه و بودجه

مجتهدزاده، غلامحسین (1383)، بررسی سیاست‌های محلی مسکن در ایران و انگلیس، هنرهای زیبا، شماره 17، بهار، صص 19-30

مرکز آمار ایران، نتایج سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن سال‌های 1390-1385-1375-1365-1355-1345

Friel, S. McMichael, A. Kjellstrom, T. Prapamontol, T.(2004).Housing and Health Transition in Thailand,Reviews on EnvironmentalHealth,vol 19; No. 3/4, page(s) 311-328

Forrest,R.andLee,J (2003). Housing and Social Change, London and New york: Routledge

Grey,R.,Downs,C.T&Kirkman,K(2009). Using Housing estates as conservation tools:A Case study in Kwazulu-Natal,SouthAfrica,Applied Geography 29,pp.371-376

Ghoguill,CH(2007): The search for policies to support sustainable housing.Habitat international,vol 31,pp:143-149

Katherine V. Gough ,HoaiAnh Tran (2009). Changing housing policy in Vietnam: in a residential area of Hanoi, Cities 26 (2009) 175–186

King,P.andAldershot,A(2005): A social philosophy of housing,Habitatinternational,vol 29,pp:603-611

Jenkins,P.and et al(2002): Planning and Housing in the Rapidly urbanizing World,London and New york: Routledge

Preston,V(2006): Encyclopedia of Human Geography,USA: Sage Publications,Inc

Ramesh,M(2004): Social Policy in East and Southeast Asia ,Education,Health,Housing and Income Maintenance, London and New york: Routledge

UN (2008):The Millennium Development Goals Report 2008, New york: United Nations

U.N(2003): The Chalenge of Slums,Global Report on Human Settlements , United Nations

,Human Settlement Programme

UN- HABITAT(2003). The Challenge of Slums; Global Reporton Human Settlements

World Bank(1992): The Housing Indicators Programme,Extensive Survey: Preliminary Results,June 1992

Hiramaya,Y.&Ronald.R.(2006): Housing and Social Transition in Japan, London and New york: Routledge.