بررسی و تحلیل فروش مازاد تراکم ساختمانی نمونه موردی: کوی ولیعصر شهر تبریز

فصلنامه علمی و پژوهشی پژوهش و برنامه ریزی شهری

مقاله 4، دوره 7، شماره 24، خرداد و تیر 1395، صفحه 23-42   

نوع مقاله: مقاله پژوهشی

نویسنده

سیمیندخت نعمت اللهی^*

دانشگاه آزاد

تاریخ دریافت: 22 اردیبهشت 1394،  تاریخ بازنگری: 27 خرداد 1395،  تاریخ پذیرش: 02 اسفند 1394 

چکیده

تراکم را می‌توان به عنوان معیار یا یک سیستم اندازه‌گیری تعریف نمود. این سیستم ما را قادر می‌سازد تا با یک الگوی ریاضی ساده، مقدار زیربنای ممکن در سطح معینی از زمین را محاسبه کنیم و حاصل آن را به عنوان "تراکم ساختمانی" در نظر بگیریم. بعد اقتصادی تراکم، شاید مهمترین موضوع این مقوله باشد زیرا اقتصاد ملی، اقتصاد محلی و اقتصاد خانوار به گونه ای مستقیم بر تراکم شهری موثرند. از سویی نسبت قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن، هزینه‌ تأمین زیرساخت‌های شهری و آماده‌سازی زمین اهمیت زیادی دارند و از سوی دیگر توان مالی عوامل اجرایی و مدیریت شهری در کمک به برنامه‌های مسکن، توان مالی مردم در تأمین هزینه‌‌های زمین، مسکن و نیز خدمات شهری، همگی بر روند شکل‌گیری و ماهیت تراکم شهری و تحقق تراکم‌های پیش‌بینی شده در طرح‌های توسعه شهری موثر است. در دو دهه اخیر، سیاست فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداریها، موجب ایجاد اختلال در نظام تراکم جمعیتی طرح‌های مصوب، سازمان فضایی شهرها و سیمای شهری شده است. علاوه بر این همین عامل باعث کمبود کاربریهای خدماتی و افزایش ازدحام شده و تبدیل به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن گردیده است. تبعات این سیاست در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و محیطی قابل بررسی است. در این نوشتار، پس از مشخص نمودن اهداف و روش کار، تراکم از دیدگاه نظری و مبانی فروش مازاد تراکم ساختمانی در ایران مورد بحث قرار می‌گیرد. سپس شهر تبریز و کوی ولیعصر به عنوان نمونه موردی و مصداق کاربرد سیاست فروش مازاد تراکم مورد بررسی قرار می‌گیرد. همچنین طرح‌های توسعه شهری تبریز به اختصار - از نظر تراکم پیشنهادی - مرور می‌گردد و اثرات گوناگون فروش مازاد تراکم در سطح محلی مورد تحلیل قرار می‌گیرد و نهایتاً به جمعبندی و ارائه پیشنهادات پرداخته می‌شود.

کلیدواژه‌ها

مازاد تراکم ساختمانی؛ تراکم فروشی؛ طرح جامع؛ سیمای شهری؛ ضوابط کاربری مسکونی

عنوان مقاله [English]

Study and analysis of selling surplus building density case study of Valiasr Alley, Tabriz

نویسندگان [English]

S. Nematollahi

چکیده [English]

Density is a measurement scale. It measures the total floor area of building in land area of the lot they are built on which is known as "building density". As national, regional and household economy directly affect the urban density, the economic aspect of density is perhaps the most important issue. Land price, land preparation, urban infrastructure and construction costs are very important factors. Besides, financial power of executive agents and urban managing in improving dwelling programs, financial power of citizens to handle land, dwelling and urban service costs are very important because they affect the process of formation and quality of urban density. They also help to achieve the predicted density in urban planning projects. In the last two decades, the policy of selling surplus building density by municipalities, has led to disorganization of population density system of adopted plans, disordering spatial arrangement and image of the cities. In addition, it has caused to lack of service-based land use and increasing crowding. All of these lead to land speculation growth. The consequence of these policies can be differently investigated by their economical, social, cultural, physical and environment aspects.
In this paper, after explaining the aims and methods, concept of density the issue of surplus building density in Iran are discussed. Then Tabriz city and Valiasr neighborhood are analyzed as case studies. Also the master and detailed plans of Tabriz city in this relation are reviewed and different effects of selling  surplus density are investigated.
 

کلیدواژه‌ها [English]

Surplus building density, selling density, Master plan, city image, Criteria of residential Land use

اصل مقاله

بررسی و تحلیلفروش مازاد تراکم ساختمانی نمونه موردی: کوی ولیعصر شهر تبریز

 

سیمیندخت نعمت‌اللهی، عضو هیأت علمی، واحد تبریز، دانشگاه آزاد اسلامی، تبریز، ایران*

 

چکیده

تراکم را می‌توان به عنوان معیار یا یک سیستم اندازه‌گیری تعریف نمود. این سیستم ما را قادر می‌سازد تا با یک الگوی ریاضی ساده، مقدار زیربنای ممکن در سطح معینی از زمین را محاسبه کنیم و حاصل آن را به عنوان "تراکم ساختمانی" در نظر بگیریم. بعد اقتصادی تراکم، شاید مهمترین موضوع این مقوله باشد زیرا اقتصاد ملی، اقتصاد محلی و اقتصاد خانوار به گونه ای مستقیم بر تراکم شهری موثرند. از سویی نسبت قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن، هزینه‌ تأمین زیرساخت‌های شهری و آماده‌سازی زمین اهمیت زیادی دارند و از سوی دیگر توان مالی عوامل اجرایی و مدیریت شهری در کمک به برنامه‌های مسکن، توان مالی مردم در تأمین هزینه‌‌های زمین، مسکن و نیز خدمات شهری، همگی بر روند شکل‌گیری و ماهیت تراکم شهری و تحقق تراکم‌های پیش‌بینی شده در طرح‌های توسعه شهری موثر است. در دو دهه اخیر، سیاست فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداریها، موجب ایجاد اختلال در نظام تراکم جمعیتی طرح‌های مصوب، سازمان فضایی شهرها و سیمای شهری شده است. علاوه بر این همین عامل باعث کمبود کاربریهای خدماتی و افزایش ازدحام شده و تبدیل به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن گردیده است. تبعات این سیاست در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و محیطی قابل بررسی است. در این نوشتار، پس از مشخص نمودن اهداف و روش کار، تراکم از دیدگاه نظری و مبانی فروش مازاد تراکم ساختمانی در ایران مورد بحث قرار می‌گیرد. سپس شهر تبریز و کوی ولیعصر به عنوان نمونه موردی و مصداق کاربرد سیاست فروش مازاد تراکم مورد بررسی قرار می‌گیرد. همچنین طرح‌های توسعه شهری تبریز به اختصار - از نظر تراکم پیشنهادی - مرور می‌گردد و اثرات گوناگون فروش مازاد تراکم در سطح محلی مورد تحلیل قرار می‌گیرد و نهایتاً به جمعبندی و ارائه پیشنهادات پرداخته می‌شود.

واژه‌های کلیدی: مازاد تراکم ساختمانی، تراکم فروشی، طرح جامع، سیمای شهری، ضوابط کاربری مسکونی.

 

 

 

 

 

 

 

1- مقدمه

1-1- طرح مسأله

پس از سال 1960، گسترش افقی شهرهای بزرگ و مادرشهرها به یک مشکل جهانی از جمله در آمریکای شمالی، اروپای غربی، ژاپن و سایر کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه بدل گردید (2011: , zhao، 96). بدین ترتیب تغییرات اساسی در توزیع جمعیت و به دنبال آن در ساختار فضایی شهرها صورت گرفت. نمود فضایی این تغییرات در جمعیت و به دنبال آن در توزیع و مکان یابی کاربریهای شهری، تراکم ساختمانی و جمعیتی، دسترسی به تاسیسات و خدمات شهری پدیدار شد (Rodrigue et al, 2009). در ایران، رشد سریع شهرها در دهه‌های اخیر، به علت مشکلات اساسی که ایجاد نموده و تبعات ناشی از این پدیده در تشدید مسایل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، مدیریتی و محیط زیستی جوامع شهری، نقش اساسی داشته است. از این رو تدابیری در جهت حل و یا مهار این بحران اتخاذ گردیده که زمینه‌های اصلی این تمهیدات شامل سیاست‌هایی مثل بلند مرتبه‌سازی، انبوه‌سازی، وضع قوانین جدید در ارتباط با زمین جهت استفاده بهینه از آن، بهسازی و نوسازی بافت‌های قدیمی و مراکز شهرها، با عنوان توسعه از درون، طرح آماده‌سازی اراضی جدید، شهرهای جدید، پروژه‌های خاص توسعه مسکونی و در رأس آن‌ها سیاست افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی شهرها بوده است. مسأله رشد سریع جمعیت شهری و گسترش افقی، توسعه کالبدی شهرهای بزرگ در کشور ما، شاید حادتر و پیچیده‌تر از بسیاری کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه باشد. دلایل اصلی این امر را می‌توان فقدان مبانی آمایش سرزمین در ایران، رشد سریع جمعیت شهرنشین کشور در دهه‌های اخیر، اتخاذ انواع سیاست‌های واگذاری زمین و انجام طرح‌های آماده‌سازی، وضع و اجرای قوانین زمین شهری و عدم هماهنگی بین مسئولین توسعه شهری کشور در وزارتخانه‌ها و سازمانهای مختلف خصوصاً از بعد برنامه ریزی، سیاستگزاری و اجرا دانست. وجود این عوامل باعث گردیده است تا رشد سریع شهرهای بزرگ در ایران به مقوله‌ای بدل گردد که بازتاب ‌آن در ابعاد و عرصه‌های مختلف فضایی، کالبدی، اقتصادی و زیست محیطی به عنوان یکی از مشکلات اساسی جامعه شهری تلقی گردد. در این ارتباط تعیین تراکم جمعیتی و ساختمانی مناسب به عنوان یک مشکل اساسی در نظام برنامه‌ریزی شهری کشور، برنامه‌های توسعه شهری و مدیریت شهری تبدیل گردیده است.

توسعه شهر تبریز طی دهه‌های گذشته علیرغم برخورداری این شهر از طرح جامع و تفصیلی، تابع سیاست و برنامه جامع و فراگیریی نبوده است. این مسئله همراه با ساخت و سازهای گسترده و بدون مطالعه دهه‌های اخیر در چارچوب «فروش اضافه تراکم ساختمانی» امروزه شهر تبریز را با مسائل اساسی در سطوح مختلف محلی و فرامحلی روبرو ساخته است. خصوصاً اینکه رونق ساخت و ساز، مناطق و محلات خاصی در شهر را هدف قرار می‌دهد. علیرغم مزایای فروش اضافه تراکم ساختمانی از جمله افزایش درآمد شهرداری‌ها، تولید مسکن، افزایش فرصت‌های شغلی در بخش ساختمان و رونق اقتصادی، این سیاست با ایجاد تغییر قابل توجه در تراکم جمعیتی و تعداد طبقات ساختمانهای شهر، موجب پدیدار شدن مشکلات بعدی می‌گردد از جمله عدم تعادل بین جمعیت ساکن و خدمات شهری و زیرساختها، مشکلات ترافیکی و کمبود پارکینگ و ایجاد ازدحام، بروز انواع آلودگیهای زیست محیطی، اشرافیت، سایه‌اندازی، مشکلات مربوط به سیمای شهری و احتمال افزایش تلفات انسانی و غیرانسانی در ارتباط با خطر زلزله و مشکلات اجتماعی.

در دهه‌های اخیر، مطالعه و برنامه‌ریزی در مورد تراکم جمعیتی و ساختمانی شهرها و همچنین تامین درآمد پایدار برای شهرداریها و مدیریت شهری، به صورت دستور کار مهم بسیاری از کشورهای جهان از جمله کشورهای کمتر توسعه یافته که با رشد جمعیت شهری و گسترش کالبدی شهرهای بزرگ روبرو‌اند، درآمده است. در کشور ما، هر چند مطالعات پراکنده پژوهشی و دانشگاهی در این ارتباط صورت گرفته، اما از طرف مسئولین و مدیران توسعه شهری کشور، بدون توجه به مشکلات فضایی و کالبدی ناشی از فروش مازاد تراکم، هیچگونه کوشش جدی در بهره گیری از تجارب مفید و قابل بکارگیری جهانی و نتایج پژوهش‌های دانشگاهی داخلی صورت نگرفته است و در راستای اصلاح عملکردهای خود حرکت ننموده اند. رشد و گسترش شهری در شرایطی که در سطوح مختلف، ابزار، ساز و کار و اراده‌ی هدایت و کنترل آن وجود نداشته باشد و سوداگری زمین و مسکن، محدود نشود، نه تنها به زیان محیط شهری و شهروندان است، بلکه باعث بروز انواع آلودگیهای محیطی و بروز نابرابریهای اجتماعی و اقتصادی وابسته به مکان نیز می‌گردد (دانشپور، 1385: 6).

3ـ هدف و روش انجام کار

هدف این مقاله تاکید بر ضرورت توجه به «سیاست فروش اضافه تراکم ساختمانی» و تعیین نتایج این سیاست از طریق مطالعات اسنادی و موردی است. هرچند موضوع تراکم پیچیده‌تر از آن است که بتوان ابعاد مختلف آن را در قالب یک مقاله یا تحقیق مختصر تجزیه و تحلیل نمود، اما اهمیت و نقش این مقوله در کیفیت زندگی و سیمای شهری از یک طرف و عملکرد شهرداری در سالهای گذشته خصوصاً در محلات و مناطق خاصی از شهر، باعث گردیده تا این موضوع در قالب مقاله حاضر مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گیرد. بنابراین یک مقصود مهم از توجه به موضوع تراکم ساختمانی و فروش اضافه تراکم را می‌توان درک هرچه بیشتر مشکلات فضایی و کالبدی ایجاد شده دانست تا بتوان با ارائه پیشنهادات و به کارگیری تمهیداتی مناسب به ارتقای کیفیت زندگی، افزایش کیفیت سیمای شهری و در نهایت به پایداری محیط شهری دست یافت. در این چارچوب و با توجه به انگاشت‌ها و شیوه‌هایی که در این مقاله ارائه می‌گردد،‌ محیط شهر تبریز و کوی ولیعصر به صورت فشرده بررسی می‌گردد و پس از جمعبندی، پیشنهاداتی نیز ارائه می‌گردد.

4- پیشینه پژوهش

در زمینه تراکم ساختمانی و فروش مازاد تراکم ساختمانی مطالعات نسبتاً معدودی صورت گرفته است که از میان آنها می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

شعیبی (1381) در مقاله ای به بررسی سیاست عرضه مازاد تراکم ساختمانی در شهر تهران پرداخته است. او ضمن بررسی تراکم از دیدگاه نظری و جایگاه آن در طرح‌های توسعه شهری به معرفی عوامل اجتماعی، اقتصادی، کالبدی، و زیست محیطی تاثیرگذار بر تراکم ساختمانی پرداخته است و نهایتاً به ارائه 3 سناریو پیشنهادی جهت کنترل فروش تراکم ساختمانی در شهر تهران پرداخته است.

آریافر (1381) در پایان نامه ای با عنوان "بررسی نقش تراکم ساختمانی در کنترل تراکم جمعیتی شهرها" با استفاده از تکنیک آماری همبستگی جزئی به بررسی میزان تأثیر شاخص تراکم ساختمانی و تراکم تعداد واحد مسکونی بر تراکم جمعیتی در مناطق 2 و 17 شهر تهران می‌پردازد. براساس نتایج این پایان نامه، مولف پیشنهاد می‌نماید از شاخص تراکم تعداد واحد مسکونی به همراه تراکم ساختمانی به عنوان ابزاری برای کنترل تراکم جمعیتی در شهرهای ایران استفاده شود.

خیرالدین (1389) در مقاله "تحلیل زمین مرجع اقدامات مدیریت شهر تهران در دوره 86-1372 بسوی یکپارچگی یا تشدید شکاف فضایی" به بررسی نتایج سیاستهای نوسازی شهر تهران در دوره فوق می‌پردازد. او شیوه تراکم فروشی در تامین مالی مدیریت شهر تهران را به چالش می‌کشد و نتیجه می‌گیرد که شهرداری به جای نوسازی فضاهای شهری به سوداگری زمین و مسکن پرداخته است و از این طریق عدم تعادل فضایی مسکن در مناطق شمال و جنوب شهر تهران را تشدید نموده است.

هنری کوزا (2006) در مقاله "پایش و مدل سازی رشد و اندازه شهری شهرهای شیلی" رشد شهری را با توسعه اقتصادی کشور در سال 1973 برابر دانسته که براساس مدل اقتصادی، شدت استفاده از زمین نیز تغییر کرده است.

5- سوال‌ها و فرضیه‌ها

سوالات اصلی تحقیق یه شرح زیر بیان می‌گردد:

-                   نتایج فروش مازاد تراکم ساختمانی بر سیمای شهری و رفاه و آسایش شهروندان چگونه است؟

-                   فروش مازاد تراکم ساختمانی چه تاثیراتی بر پیشنهادات طرح‌های توسعه شهری (جامع و تفصیلی) داشته است؟

جهت پاسخگویی به سوالات بالا، فرضیات زیر تدوین گردیده است:

-                   فروش اضافه تراکم ساختمانی تاثیرات منفی بر سیمای شهری، خدمات عمومی و ترافیک منطقه یک و کوی ولیعصر شهر تبریز داشته است.

-                   فروش اضافه تراکم ساختمانی باعث ایجاد تغییر اساسی در ظرفیت جمعیت پذیری محلات و مناطق شهری شده است.

6- محدوده پژوهش

محدوده مورد مطالعه در پژوهش حاضر، منطقه یک و کوی ولیعصر شهر تبریز است.

7- نگاه نظری به مفهوم تراکم و انواع آن

2- تعاریف و مفاهیم

تراکم در واقع میزان پراکندگی و فشردگی یک عامل را در یک محدوده‌ی فضایی تعیین می‌کند. عامل قابل بررسی در تراکم می‌تواند متفاوت باشد. اما نکته ثابت در تراکم «واحد فضایی» است. زمینه‌های نظری، طبقه‌بندی متفاوتی در ارتباط با موضوع تراکم دارند. تراکم در شهرسازی برحسب واحد اندازه‌گیری عمدتاً شامل تراکم جمعیتی، تراکم مسکونی و تراکم ساختمانی است که دو مورد اول در برنامه‌ریزی شهری ایران برحسب نفر در هکتار محاسبه و بیان می‌شود (شیعه، 1378: 67).

تراکم جمعیتی، از تقسیم تعداد جمعیت یک سکونتگاه بر مساحت آن، به دست می‌آید.

تراکم ساختمانی: در مبانی شهرسازی متداول کشور، نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را «تراکم ساختمانی» می‌گویند. (عزیزی، 1386: 23) که موضوع مورد بررسی در این نوشتار نیز است.

- مروری مختصر بر نظریه‌های تراکم در شهرها

نظریه‌های مربوط به موضوع تراکم در دو دسته قابل تقسیم‌اند، دسته اول نظریه‌های واقع‌گرا هستند که به بررسی نقش عوامل موجود در تعیین تراکم‌های ساختمانی می‌پردازند، دسته دوم، نظریه‌های هنجارگرا به تراکم‌های مناسب ساختمانی نگاهی آرمانی دارند. (اردشیری و رمضانی، 1388: 26). از نظریه‌های واقع گرا می‌توان به نظریه شیب و برزن‌های شهری برگس، اشاره نمود. این نظریه از کهن‌ترین نظریات مبتنی بر بوم شناختی اجتماعی است. وجه بارز آن اعتقاد به این نکته است که در گسترش شهر، فرایند پخشایشی روی می‌دهد که افراد و گروه‌ها را جابجا نموده، تقسیم می‌کند و مکان سکونت و اشتغال افراد ساکن را تغییر می‌دهد. او معقتد است که فرایند مکان گزینی تحت سه مسیر چیرگی، تازش و جانشینی از طریق برزن‌های شهری (یعنی مکان‌هایی که توسط شرایط عرضه تاریخی تصمیم‌گیری می‌شوند) وقوع می‌یابد. این فرایند را فرایند بازار خصوصی برای تخصیص زمین و مسکن و رقابت برای کاربرد زمین را رقابت اقتصادی می‌توان به شمار آورد (دانشپور، 1378: 38). برگس معتقد است که با فاصله گرفتن از مرکز شهر از شدت استفاده از زمین کاسته می‌شود. بیشترین تراکم یا شدت استفاه از زمین در مرکز شهر خواهد بود (اردشیری و رمضانی، 1388: 27).

همرهویت از دیگر نظریه پردازانی است که به نقش شرایط طبیعی، فرایند توسعه تدریجی و شبکه حمل و نقل شعاعی در شکل‌گیری ساخت شهر می‌پردازد و معتقد است که در نتیجه تاثیر این سه عامل، ساخت شهر به صورت قطاعی توسعه می‌یابد. عامل طبیعی در مراحل اولیه شکل‌گیری ساخت شهر موجب می‌شود تا نوع کاربری و شدت استفاده از زمین براساس تفاوتهای طبیعی و جغرافیایی از یکدیگر تفکیک شوند و مکان‌های مناسبتر برای کاربری‌های ویلایی و نامناسبتر برای استفاده مسکن اقشار کم درآمد و یا کارگاهی استفاده شود. در نهایت این عوامل، تأثیر خود را بر روی تقاضا و قیمت زمین منعکس می‌کنند و در نتیجه اراضی با قیمت بالاتر برای استفاده‌های متراکم‌تر انتخاب می‌شود (همان). هریس و المن در نظریه ساخت چند هسته‌ای به نقش تغییر صرفه‌های ناشی از تراکم و هزینه حمل و نقل در طول زمان می‌پردازند و معتقدند که تحت تاثیر تحولات صورت گرفته در هزینه‌های حمل و نقل و صرفه‌های ناشی از تراکم، شدت استفاده از زمین و تراکم ساختمانی از اطراف مرکز شهر به نقاطی که از دسترسی بالاتری برخوردارند انتقال می‌یابد (همان، 27ـ26).

نظریه‌های هنجارگرا را می‌‌توان در سه رویکرد دسته‌بندی نمود. در رویکرد اول بر توسعه‌ی افقی شهرها تأکید می‌شود و در نتیجه، تراکم‌های پایین جمعیتی و ساختمانی پیشنهاد می‌گردد. در رویکرد دوم توسعه عمودی شهر پیشنهاد می‌شود تا از این طریق بتوان به کارایی عملکردهای شهری، صرفه‌جویی در مصرف انرژی و حفاظت از محیط زیست کمک نمود. رویکرد سوم را می‌توان تلفیقی از دو رویکرد فوق تلقی نمود که به توزیع مناسب تراکم در سطح شهر معتقد است تا دستیابی به اهداف توسعه اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی امکانپذیر گردد. برخی از این نظریه‌ها عبارتند از: نظریه شهر گسترده فرانک لوید رایت، نظریه شکل خوب شهر لینچ، نظریه شهر عمودی پائولرسولری، نظریه شهر معاصر لوکوربوزیه، نظریه شهر فشرده، نظریه عدم تمرکز متمرکز، نظریه مواضع تلفیقی (همان، 27).

- بررسی مفهوم فروش مازاد تراکم ساختمانی

در ادبیات متخصصین ساختمان، فروش تراکم مازاد مجاز نمودن «نقض طرح تفصیلی شهر با دریافت مقدار معینی پول به صورت رسمی» معنی شده است (نعمت پژوه، 1383).

طبق ماده 100 قانون شهرداریها و تبصره‌های ذیل آن، یکی از انواع تخلفات ساختمانی "عدم رعایت اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی برخلاف مشخصات مندرج در پروانه" است. (تبصره 1) یکی از موارد عدم رعایت اصول شهرسازی، "رعایت نکردن تراکم مصوب طرحهای توسعه شهری" عنوان شده است. احداث ساختمان با زیربنای بیش از حد تعیین شده در پروانه ساختمانی و تراکم مجاز طرحهای توسعه شهری، نادیده گرفتن سطح فضای باز مورد نیاز، رعایت نکردن حداکثر تعداد طبقات، توسعه‌ی ساختمان بیش از تراکم تعیین شده از جمله موارد فوق است. (سعیدنیا، 1383: 56).

- بررسی مبانی قانونی فروش اضافه تراکم

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تاریخ‌های 19/11/1364 و 7/2/1366 ضوابط منطقه‌بندی و تعیین تراکم‌های ساختمانی و کاربری اراضی در طرح‌های توسعه شهری را به تصویب رساند. بدین ترتیب، اولاً شهرداریها مجاز به تعیین عوارض، کسب درآمد و هزینه نمودن آن شده‌اند و ثانیاً، شهرداریها تا حد زیادی از بودجه عمومی دولت، مستقل و خودکفا گردیدند⁽¹⁾. سپس در تاریخ 24/10/1369 ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلند مرتبه‌سازی برای شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت مشروط به رعایت 14 بند برای نیل به اهداف «استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها برای اسکان جمعیت» و «تامین فضای باز و محیط زیست بهتر» به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسید. پس از این مصوبات، تراکم فروشی در شهرداری تهران و سپس در سایر شهرهای بزرگ کشور و از جمله شهرداری تبریز، جنبه قانونی و عملی به خود گرفت.

- نمونه موردی (کوی ولیعصر شهر تبریز)

پس از جنگ جهانی دوم⁽²⁾ و نیز پس از سال 1357 شمسی نه تنها مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ، بلکه سوداگری زمین و فضای ساخته شده در شهرها و زمین خواری که همواره عامل مهم دگرگونی و گسترش شهر تبریز مشابه بسیاری از شهرهای کشورهای کمتر توسعه یافته جهان بوده است برانگیخته شد. پس از انقلاب افزایش جمعیت و تقاضای مسکن باعث واگذاری زمین بدون توجه به قوانین و ضوابط موجود در قالب طرحهای آماده‌سازی زمین شد و ناکارآمدی و به روز نبودن برنامه‌های توسعه شهری مصوب (طرح‌ جامع و طرح‌ تفصیلی) باعث گردید که تعیین تراکم مناسب جمعیتی و ساختمانی به عنوان یک معضل در برنامه‌ریزی شهری و مدیریت ساخت و سازهای شهری نمایان گردد. پس از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در خصوص افزایش تراکم ساختمانی، عملکرد شهرداری تهران، الگو و ملاک عمل سایر شهرداریها از جمله شهرداری تبریز قرار گرفت و در سالهای اخیر شهرداری تبریز به عنوان یکی از شهرهای پیشتاز در خصوص فروش مازاد تراکم ساختمانی در بین شهرداریهای بزرگ کشور عمل کرده است و با برخوردهای مقطعی و گاه سلیقه‌ای، مشکلات متعددی در این ارتباط برای شهروندان و شهر ایجاد کرده است. از اینرو شهر تبریز و کوی ولیعصر که بیشترین تراکم فروشی را در سالهای گذشته تجربه کرده است به عنوان نمونه موردی جهت بررسی و تحلیل انتخاب می‌گردد. کوی ولیعصر در سمت شمال شرق شهر تبریز قرار دارد.

 

 

 

 

- مرور پیشینه تاریخی و فرآیند شکل‌گیری کوی ولیعصر تبریز: تهیه و اجرای طرح شهرک ولیعصر در سالهای اولیه دهه 1350، پس از تصویب اولین طرح جامع شهر با تملک بخشی از اراضی غرب روستای بارنج در خارج از محدوده طرح جامع مطرح گردید. بانی آن شخصی بنام «آقای مرتضی خویی» بود که با تشکیل شرکت فیروز کار آغاز شد و مهندسین مشاور آذرنام مسئول تهیه طرح تفصیلی و آماده سازی اراضی فوق گردید. در اولین طرح جامع شهر، این اراضی به دلیل نزدیکی به گسل شمال تبریز و نوع خاک (سست بودن)، خارج از محدوده قلمداد گردیده و با کاربری جنگل کاری پیشنهاد شده بود (طرح جامع تبریز، مقتدر ـ آندرف، 1349). تراکم جمعیتی و ساختمانی پیش‌بینی شده برای کوی ولیعصر، توسط مجریان و طرح تفصیلی و آماده سازی، تراکم کم و ویلایی بوده است که در تمامی ساخت و سازها رعایت می‌گردید. اراضی این شهرک در طرح تفصیلی سال 58، داخل محدوده می‌گردد و بسیاری از فضاهای سبز پیش‌بینی شده و جنگل کاریها پس از سال 1357 و همزمان با سیاست واگذاری زمین توسط زمین شهری تغییر کاربری داده شده و با تهیه طرح تفکیک اراضی به خانواده‌های فاقد مسکن داده می‌شود. از جمله اراضی کوی وحدت با کاربری فضای سبز در بخش شمال شرقی، در اختیار افراد و خانواده‌های محروم قرار می‌گیرد .

 

 

موقعیت کوی ولیعصر در طرح جامع اول شهر تبریز	(کوی ولیعصر) در شهر تبریز،
نقشه 1: موقعیت منطقه 1 و ناحیه 3

 

- بررسی و مرور تراکم ساختمانی برنامه‌های توسعه شهر تبریز و مصوبات مربوط به افزایش تراکم ساختمانی

اولین طرح جامع تبریز توسط مهندسین مشاور مقتدر ـ آندرف تهیه و در سال 1349 تصویب و ابلاغ گردید. این طرح تراکم ساختمانی برای کاربری مسکونی را در سه ردۀ تراکم کم، متوسط و زیاد طبقه‌بندی نموده و حداکثر تراکم ساختمانی ناخالص (با پارکینگ و سایر) در تراکم متوسط 200 درصد و در تراکم زیاد 250 درصد پیشنهاد نموده است به شرطی که 40 درصد زمین به صورت فضای باز حفظ گردد.

طرح تفصیلی مرجان مصوب سال 1358، تراکم ساختمانی در پهنه تراکم کم را 75 درصد با سطح اشغال 40 درصد تعیین نمود. همچنین حداکثر تراکم در تراکم متوسط را 150 درصد مساحت کل زمین و در تراکم زیاد 200 درصد پیشنهاد نمود. در این طرح حداکثر طبقات ساختمانی در تراکم‌های متوسط و زیاد بطور یکسان و در 4 طبقه پیش‌بینی شده بود. (شهرداری تبریز، 2536).

تهیه‌ی طرح جامع دوم شهر تبریز توسط مهندسین مشاور عرصه از سال 1367 آغاز و در سال 1374 تصویب و ابلاغ گردید. در طول مدت تهیه و تصویب طرح جامع جدید، ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مصوب (مهندسان مشاور مرجان) مورد عمل قرار می‌گرفت. در طرح جامع جدید تراکم پایه 100 درصد تعیین شد و مازاد آن به صورت شناور و با هدف اعطای تراکم به اراضی با مساحت بیشتر و تشویق صاحبان پلاک‌ها به تجمیع اراضی پیشنهاد شد. در این طرح سطح اشغال در کلیه قطعات کمتر از 300 مترمربع مساحت، 70 درصد پیش‌بینی شده بود. در تصویب ضابطه فوق در شورای عالی معماری و شهرسازی ایران، به منظور تأمین منابع مالی اجرای طرح، شهرداری مکلف به دریافت‌ ما به ازاء ریالی اضافه تراکم با قیمت‌گذاری ارگان‌های محلی شد. سپس شهرداری تبریز در جهت حمایت از قشر کم درآمد تراکم پایه را 100% به 120% افزایش داد. حداقل فضای باز واحدهای مسکونی (به ازاء هر واحد مسکونی معادل 55 مترمربع) پیشنهاد طرح جامع جدید که به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسیده بود، به علت کوچک بودن حدود 90% از قطعات شهری (بین 200 الی 300 مترمربع) با دستور استاندار⁽³⁾ وقت به 30 مترمربع برای تراکم زیاد، 35 مترمربع برای تراکم متوسط و 40 مترمربع برای تراکم کم، تقلیل یافت. پس از این مصوبه نیز، شهرداری با اخذ عوارض مربوط به کسری فضای باز، میزان فضای باز را مجدداً کاهش داد. در طی این سالها، میزان فضای باز به ازاء هر واحد مسکونی عملاً به 10 مترمربع و گاه کمتر رسید⁽⁴⁾. براساس لایحه بودجه سال 1379، مقرر گردید: برای تراکم پایه (120%) عوارض عادی اخذ شود و برای تراکم‌های مجاز (مطابق جداول طرح جامع مصوب) و مازاد بر تراکم پایه: تا 150% (تراکم کم)، تا 200% (تراکم متوسط) تا 250% (تراکم زیاد)، معادل 5 برابر ارزش منطقه‌ای عوارض اخذ شود و برای تراکم مازاد بر تراکم مجاز 7 برابر ارزش منطقه‌ای اخذ شود. سپس ساختمانهایی که در کنار خیابانهایی با عرض بیش از 12 متر قرار داشتند و همچنین مجتمع‌های مسکونی (چند بلوک در یک قطعه زمین) با هدف تشویق مجتمع‌سازان مشمول تخفیف اندکی قرار گرفتند (قانعی، 1381: 25).

کمیسیون ماده 5 در تاریخ 30/11/1386 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی جدید مناطق 3 و 4 شهر تبریز را (به جز منطقه تاریخی و فرهنگی شهر تبریز - منطقه 8) به کلیه مناطق شهر تبریز تعمیم داد و تصویب نمود. در این مصوبه ضوابط احداث بنای مسکونی به تفکیک قطعات کوچکتر و بزرگتر از 250 مترمربع زمین، با تراکم پایه 120% و فضای باز 20 مترمربع به ازاء هر واحد مسکونی تعیین شده است. سطح اشغال در هر دو مساحت 60% تعیین شده و براساس عرض معبر (4 متر و بالاتر) تراکم ساختمانی در قطعات کوچکتر از 250 مترمربع مساحت، از 180 درصد تا 300 درصد و 5 طبقه در نوسان است. در قطعات با مساحت بیشتر از 250 مترمربع نیز تراکم ساختمانی از 180 درصد تا 540 درصد و تا 9 طبقه مجاز شمرده شده است (مسکن و شهرسازی، 1386).

در سال 1391 طرح تفصیلی جدید کلیه مناطق شهر بصورت یکپارچه تصویب و ابلاغ گردید. در ضوابط احداث بنای مسکونی 3 عامل «سرانه فضای باز»، «پارکینگ» و «عرض معبر حد شمالی» به عنوان عناصر کنترل کننده تراکم ساختمانی مطرح گردیده‌اند و براساس عرض معبر و سطح اشغال ثابت 60%، تراکم ساختمانی به شرح جدول شماره 1 به جز بافت فرسوده شهر با تراکم پایه 120% مشخص گردیده است (جدول شماره 1). در حالیکه در طی تمامی سالها، سطح اشغال 70٪ و میزان فضای باز 10 مترمربع بوده است و عملاً تعداد طبقات بیشتری از مصوبات فوق، احداث گردیده است⁽⁵⁾. در تعرفه عوارض محلی شهرداری تبریز در سال 93 و 1392، میزان فضای باز 15 مترمربع تعیین شده است (تعرفه عوارض محلی شهر تبریز، سال 1390: 16).

 

 

 

 

جدول 1- ضوابط احداث بنای مسکونی

سرانه* فضای باز (مترمربع)	حداکثر تراکم ساختمانی (درصد)	حداکثر تعداد طبقات	سطح اشغال در شمال زمین (درصد)	عرض معابر (متر)
20	180	3	60	4
20	240	4	60	6
20	240	4	60	8
20	300	5	60	10
20	300	5	60	12
20	300	5	60	14
20	360	6	60	16
20	360	6	60	18
20	420	7	60	20
20	420	7	60	24
20	480	8	60	30
20	480	8	60	35
20	540	9	60	45

*فضای باز مسکونی در بافت فرسوده شهر 15 مترمربع است.     مأخذ: ضوابط طرح تفصیلی – مهندسین مشاور زیستا - 1391

 

-بررسی ویژگی‌های کوی ولیعصر

در حال حاضر، کوی ولیعصر، جزو محدوده کالبدی منطقه یک شهرداری تبریز است. براساس طرح تفصیلی جدید شهر، کوی ولیعصر جزو ناحیه 3 منطقه یک طرح تفصیلی است. در طرح فوق محدوده کالبدی کوی ولیعصر به 6 محله تقسیم شده است و حدود 508 هکتار وسعت دارد. جمعیت ساکن در کوی ولیعصر تبریز، براساس برآورد انجام گرفته از طرح جامع تبریز (مصوب سال 1374)، 23660 نفر بوده است. در سال 1385 بر مبنای مطالعات دومین طرح تفصیلی شهر، جمعیت موجود این کوی (ناحیه 3 از منطقه یک) 45022 نفر ذکر شده که جمعیت پیشنهادی آن در افق طرح تفصیلی 45694 نفر است⁽⁶⁾ (نقش محیط، 1385: 85). بنابراین این کوی طبق مطالعات طرح تفصیلی جدید شهر، فاقد توان بارگذاری جمعیت اضافه ارزیابی شده است (نقشه 1).

کوی ولیعصر در مرکز، دارای بافتی نسبتاً درشت دانه (بیشتر از 250 مترمربع) و در بقیه کوی دارای بافتی متوسط (200 مترمربع و کمتر) است. چنانکه قبلاً نیز عنوان گردید این کوی در سالهای دهه 50 به عنوان یک منطقه عمدتاً مسکونی ویلایی برنامه‌ریزی و طراحی گردیده بود و تا آغاز برنامه فروش تراکم ساختمانی، آپارتمانهای موجود در این کوی، بسیار محدود و عمدتاً مختص به مجتمع‌ آپارتمانی ایرداک بوده است (نقش محیط، 1385: 92). محدوده کوی ولیعصر جزو محدوده سکونت مطلوب و متوسط به بالا به شمار می‌رود که یکی از بهترین نقاط سکونتی شهر تبریز است. قطعات نسبتاً درشت دانه و شبکه معابر طراحی شده و سطوح خدماتی مناسب، مطلوبیت‌هایی را برای فروش تراکم در این محدوده ایجاد کرده و اسکان طبقه اجتماعی متوسط به بالا را در پی داشته است. در حال حاضر روند توسعه و تغییرات این محدوده به ترتیبی است که با افزایش ساخت و سازهای جدید بر پایه تراکم‌های بالاتر و با تغییر الگوی سکونت از تک واحدی به چند خانواری و آپارتمانی جمعیت‌پذیری این محدوده در حال افزایش است، در حالی که آهنگ توسعه فضاهای خدماتی و شبکه معابر متناسب با این رشد نبوده و همین امر کاهش کیفیت سکونت محدوده را حتمی می‌سازد. (نقشه 2).

 

نقشه 2: کاربری اراضی کوی ولیعصرتبریز (مأخذ: مهندسین مشاور نقش محیط – طرح جامع سوم شهر سال 1392)

 

 

عدم توجه به ضوابط ساخت و ساز طرح‌های مصوب (جامع و تفصیلی) و بی‌توجهی به قوانین مربوط به ساختمانهای بلند مرتبه (رعایت نکردن ارتفاع ساختمان نسبت به عرض معبر، توجه نکردن به سایه اندازی و اشرافیت بر دیگر ساختمانها، ناکافی بودن فضای باز و پارکینگ) در بیشتر ساخت و سازهای جدید کوی ولیعصر، قابل مشاهده است. از تاثیرات کمی افزایش تراکم ساختمانی در کوی ولیعصر، میتوان به عدم توازن و تعادل بین مساحت قطعات و تراکم ساختمانی اشاره نمود. در این رابطه سرانه فضای باز به ازای هر نفر یا واحد مسکونی شدیداً‌ کاهش یافته و به این ترتیب حیاط مفهوم خود را از دست می‌دهد، زیرا در قطعات کوچک عملاً کاهش سطح اشغال مقدور نبوده و لذا افزایش تراکم ساختمان‌ها در قالب افزایش تعداد طبقات، موجب کاهش سرانه فضای باز به ازای هر نفر یا هر واحد مسکونی می‌گردد.

در حال حاضر به دلیل ارزش بالای زمین و مسکن درکوی ولیعصر، اکثر بلند مرتبه‌سازی‌ها و خرید مازاد تراکم از شهرداری‌، از سوی سازندگان و بورس بازان مسکن در این کوی صورت می‌گیرد و بلند مرتبه‌سازی‌ها عمدتاً به ناحیه خاص ولیعصر در شهر معطوف می‌گردد. همین امر موجب بر هم ریختن تعادل در سیما و منظر شهر نیز می‌شود. بطوریکه شهرداری منطقه یک تبریز در بین مناطق 10گانه شهرداری تبریز، بیشترین درآمد و آمار صدور پروانه را از نظر میزان و تعداد طبقات دارد. براساس آمار پروانه‌های ساختمانی صادره در سال 1389، سهم ساختمانهای 4 طبقه و بیشتر در منطقه یک شهرداری تبریز (در برگیرنده محدوده کالبدی کوی ولیعصر)، 6/81 % کل پروانه‌های صادره منطقه یک را شامل می‌گردیده است و این سهم برای کلیه مناطق شهرداری تبریز (با منطقه یک) 9/75 % محاسبه شده است. براساس آمار پروانه‌های صادره شهرداری تبریز در سال 1391 نیز، این مقادیر به ترتیب برای منطقه یک و شهر تبریز 89 و 7/85 درصد محاسبه شده است که اهمیت تعداد طبقات بیشتر ساختمان را در کوی ولیعصر و منطقه یک شهرداری تبریز نسبت به کل شهر نشان می‌دهد (جداول پیوست).

از طرفی با توجه به پیشینه تراکم جمعیتی و ساختمانی در کوی ولیعصر (تراکم کم)، ساختمانهای با طبقات میانی نتوانسته‌اند ارتباط‌هارموینک را بین برجها (ساختمانهای 10 طبقه و بیشتر) و ساختمانهای کوتاه مرتبه (ساختمانهای نسبتاً قدیمی یک و دو طبقه) برقرار نمایند (تصاویر پیوست).

 

جدول 2: جدول تعداد، درصد و متراژ پروانه‌های صادره شهرداری منطقه یک و شهر تبریز در سال 1389

شرح	تعداد کل پروانه‌های صادره در سال 1389	پروانه‌های ساختمانی صادره 4 طبقه و کمتر				پروانه‌های ساختمانی صادره 4 طبقه و بیشتر
		تعداد	درصد	مساحت عرصه	زیربنا	تعداد	درصد	مساحت عرصه	زیربنا
شهرداری منطقه یک تبریز	331	61	18.4	7840	15218	270	81.6	72199	282093
میانگین کلیه مناطق شهر تبریز	3937	949	24.1	240210	248749	2988	75.9	695181	2256375

مأخذ: معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تبریز

 

 

 

جدول 3: آمار پروانه‌های صادره شهرداری منطقه یک و میانگین مناطق شهر تبریز در سال 1391 به تفکیک تعداد طبقات ساختمانی

شرح	تعداد کل پروانه‌های صادره در سال 1391	پروانه‌های ساختمانی صادره 4 طبقه و کمتر				پروانه‌های ساختمانی صادره 4 طبقه و بیشتر
		تعداد	درصد	مساحت عرصه	زیربنا	تعداد	درصد	مساحت عرصه	زیربنا
شهرداری منطقه یک تبریز	516	57	11	10778	13984	459	89	120224	485352
میانگین کلیه مناطق شهر تبریز	4924	705	14.3	211514	186494	4219	85.7	988871	3965258

 

مأخذ: مدیریت درآمد شهرداری تبریز

 

 

 

- بررسی وضعیت تراکم ساختمانی و طبقات شهر تبریز و کوی ولیعصر: در شهر تبریز بیش از 66 درصد از قطعات مسکونی در دسته تراکم کم (کمتر از 120 درصد)، قریب به 25 درصد قطعات مسکونی در دسته تراکم متوسط (بین 120 و 300 درصد) و کمتر از یک درصد قطعات نیز در دسته تراکم زیاد (بیش از 300 درصد) واقع شده‌اند. جدول شــماره 4 معرف فراوانی دسته‌های مختلف تراکم ساختمانی در سطح شهر است.

جدول 4: تراکم ساختمانی مسکونی به تفکیک دسته‌های تراکمی در شهر تبریز

گروه بندی تراکم ساختمانی	سهم (درصد)
تا 60 درصد	4/8
بین 60 تا 120 درصد	9/63
بین 120 تا 180 درصد	1/24
بین 180 تا 240 درصد	5/2
بین 240 تا 300 درصد	3/0
بین 300 تا 360 درصد	7/0
بیش از 360 درصد	1/0
مجموع	100

      ماخذ: طرح جامع سوم شهر، نقش محیط، 1392

 

بخش عمده‌ای از شهر یعنی نواحی شمالی، غربی و مرکزی آن تراکم ساختمانی محدود و کمی دارند (کمتر از 120 درصد) و ناحیه جنوب و شرق شهر (جنوب خیابان امام خمینی و محدوده شهرک ولیعصر) عموماً شامل قطعات مسکونی با تراکم ساختمانی متوسط می‌باشند. قطعات با تراکم زیاد (بیش از 300 درصد) عموماً به صورت پراکنده و در نواحی شرقی (کوی ولیعصر)، جنوب شرق و جنوب غرب واقع شده‌اند. (طرح جامع سوم تبریز، 1392، نقش محیط). تراکم ساختمانی محدوده کوی ولیعصر بدون کوی رسالت (محدوده غربی کوی گلپارک)، براساس مطالعات وضع موجود طرح جامع جدید شهر حدود 143 درصد محاسبه گردیده است. (نقشه 3).

براساس آمار سال 1390، میانگین تعداد طبقات ساختمانی کوی ولیعصر، رقم 47/2 محاسبه گردیده که برای ساختمانهای صرفاً مسکونی به رقم 8/2 افزایش می‌یابد. در حالیکه میانگین طبقات قبل از آغاز برنامه فروش تراکم در منطقه ولیعصر، حدود 2/1 بوده است ^(7). میانگین طبقات ساختمانهای شهر تبریز در سال 1390، 72/1 بوده است (نقش محیط، 1392: 100) (نقشه 4).

 

 

نقشه 3: تراکم ساختمانی در سطح مناطق شهر تبریز	نقشه 4: طبقات کوی ولیعصر تبریز

 

- بررسی و تحلیل نتایج فروش مازاد تراکم ساختمانی در شهر تبریز و کوی ولیعصر

بطور کلی فروش مازاد تراکم به صورت فعلی در شهرهای بزرگ کشور، سیاستی غیرمنطقی، بدون مطالعه و سلیقه ای و موضعی ناهماهنگ با هرگونه اهداف و اصول شهرسازی پذیرفته شده است که هیچ دلیلی جز کسب درآمد بیشتر برای شهرداری‌ها ندارد. آثار و عواقب سیاست فروش مازاد تراکم در ابعاد و سطوح مختلف جغرافیایی و غیره قابل بررسی است که در این نوشتار براساس ابعاد تعیین شده در جدول شماره 5 و در سطح محلی (نه در سطح ملی و اقتصاد کلان) و با تأکید بر وضعیت نمونه موردی (کوی ولیعصر تبریز) به جمعبندی و ارائه بخشی از آثار آن پرداخته می‌شود.

جدول 5: بررسی مشکلات و تبعات ناشی از فروش مازاد تراکم ساختمانی در سطح محلی، (شهر تبریز و کوی ولیعصر)

موضوع	مشکل	تبعات
خدمات عمومی و اجتماعی	افزایش جمعیت در نتیجه افزایش تراکم ساختمانی و تعداد طبقات واحدهای مسکونی و عدم تعادل در جمعیت استفاده کننده با خدمات عمومی، اجتماعی، بطوریکه جمعیت کوی ولیعصر از 23660 نفر (سال 1374) به 45022 نفر (سال 1385) در طول یک دهه، افزایش یافته است و حداکثر توان آن جهت بارگذاری جمعیت جدید نیز بسیار محدود ارزیابی شده است (حدود 45694 نفر توسط طرح تفصیلی دوم شهر).	ـ کمبود کاربریها و فضاهای آموزشی ـ کمبود کاربریها و فضاهای بهداشتی و درمانی ـ کمبود فضاهای سبز ـ کمبود کاربریها و فضاهای ورزشی ـ کمبود کاربریها و فضاهای فرهنگی ـ به خطر افتادن آرامش شهروندان و امنیت کشور و احتمال بروز نارضایتی
خدمات انتفاعی	افزایش مساحت کاربریهای انتفاعی شامل کاربری تجاری و خدمات پذیرایی و افزایش میزان تولید و جذب سفر	ـ ترافیک سنگین ـ کمبود سطح شبکه معابر و پارکینگهای عمومی و ایجاد ازدحام
مسکن و آسایش ساکنین	* عدم تعادل بین اندازه قطعات و تراکم ساختمانی ـ کاهش سرانه فضای باز به ازاء هر نفر ساکن و واحد مسکونی ـ کمبود و ناکافی بودن ملزومات واحدهای مسکونی شامل: کمبود پارکینگ و نبود امکان ورود و خروج آزاد اتومبیل کمبود و نبود انباری به ازاء هر واحد مسکونی در مشاعات ساختمان ـ افزایش آلودگیهای صوتی و ایجاد مزاحمت از طرف همسایگان ـ کاهش میانگین سرانه مسکونی ـ بورس بازی زمین و مسکن	ـ عدم آسایش روانی و جسمی ساکنین و شهروندان ـ مرگ و میرهای زودرس و شیوع بیماریها ـ کمبود فضای باز و سبز خصوصی ـ تاثیر سوء در سیمای شهری ـ افزایش غیرمنطقی قیمت واحدهای مسکونی و زمین
زیرساختهای شهری	* عدم تعادل بین جمعیت استفاده کننده با زیرساختهای شهری شامل: ـ کمبود سطح شبکه معابر ـ کمبود سطح پارکینگهای عمومی و خطی ـ فشار بر شبکه‌های آب، برق، گاز و...	ـ نارضایتی ساکنین از خدمات و زیرساختهای ارائه شده ـ کاهش آسایش شهروندان
سیمای شهری و محیط طبیعی	* ایجاد مزاحمت: ـ اشرافیت به واحدهای همجوار خصوصاً مساکن تک واحدی (پیشینه کوی ولیعصر بعنوان بافت ویلایی و تک واحدی) ـ ناکافی بودن تابش نور و سایه اندازی ـ عدم تعادل بین ساختمانهای یک و دو طبقه با واحدهای با طبقات بیشتر و برجها ـ ازدحام ترافیک در معابر فرعی کوی ولیعصر شامل معابر و کوچه‌های 12ـ4 متر عرض ـ تمرکز فروش مازاد تراکم در مناطق خاص از شهر و عمدتاً در کوی ولیعصر، کاهش فضای باز و سبز و در نتیجه عدم تعادل در چهره کالبدی و زیست محیطی شهر و منطقه ـ نزدیکی به خط گسل شمال تبریز و ناپایدار بودن نوع خاک کوی ولیعصر و افزایش بارگذاری ساختمان	ـ نبود خلوت و آرامش زندگی خصوصی ـ تجاوز به حقوق همسایگی ـ افزایش آلودگیهای زیست محیطی ـ نامناسب بودن خط آسمان و سیمای شهری ـ افزایش احتمال آسیب دیدگی ساختمانهای متراکم در اثر زلزله و افزایش میزان جمعیت در معرض خطر زلزله و ر انش زمین
طرحهای توسعه شهری مصوب	ـ عدم توجه به تراکم پایه و ظرفیت جمعیت پذیری محلات و مناطق شهری طرحهای جامع و تفصیلی ـ بی توجهی به کاربریهای پیشنهادی طرحهای جامع و تفصیلی و تغییر کاربری خدمات عمومی و فضاهای سبز و باغات به آپارتمان و خدمات تجاری و انتفاعی	ـ برهم خوردن اساس طرحهای جامع ـ تخطی از پیشنهادات طرح‌های مصوب ـ بی اثر ماندن طرح جامع و تفصیلی ـ کمبود کاربریهای عمومی و خدماتی ـ ترافیک سنگین

 

 

4- نتیجه‌گیری

با توجه به محدودیتهای توسعه کالبدی شهر تبریز و همچنین نرخ بالای رشد جمعیت این شهر که مقصد بیشترین مهاجرتها در منطقه شمال غرب کشور است، افزایش تراکم ساختمانی و توسعه عمودی این شهر و جلوگیری از پراکنده رویی شهری، از الزامات توسعه کالبدی است. با این حال شرایط وضع موجود و متمرکز نمودن بیشتر بلند مرتبه سازیها و فروش مازاد تراکم ساختمانی در مناطقی خاص و کوی ولیعصر، از بُعد نظری، عملی و موقعیت طبیعی منطقه (نوع خاک و نزدیکی به گسل شمال تبریز) فاقد هرگونه توجیه منطقی است و صرفاً برای شهرداری و سوداگران زمین و مسکن دارای توجیه اقتصادی است و تنها انگیزه سودجویی و کسب درآمد آنها را تامین می‌نماید.

صدمات و خطرات ناشی از فروش مازاد تراکم و تمرکز آن در کوی ولیعصر، در ابعاد و عرصه‌های متعددی قابل طرح است که شرایط نامناسب بر آرامش و سلامتی انسان ساکن در نواحی متراکم و خطرات کالبدی مربوط به سکونت در مکان ناامن (خطر زلزله)، نبود خلوت زندگی، وجود آلودگی صوتی، سکونت در واحدهای مسکونی فاقد امکانات جنبی لازم و ضروری (پارکینگ و انباری)، ناکافی بودن خدمات رفاهی و عمومی در محلات از آن جمله است. آنچه که در شهرهای بزرگ ایران بطور کلی و در شهر تبریز به طور ویژه اتفاق افتاده، فاقد ابزار و ساختار لازم (علمی و مطالعاتی، حقوقی، سازمانی و جزء آن) جهت مهار زیاده‌روی بازار زمین و مسکن بوده و کارآمدی لازم را جهت هدایت و مهاربخش خصوصی به سود جنبه‌های مثبت و لازم افزایش تراکم ساختمانی در سطح شهر نداشته است.

5-پیشنهادها

ـ انجام مطالعات فراگیر، امکان‌سنجی و مکان یابی و تعیین نقاط مناسب افزایش تراکم ساختمانی و منطقه‌بندی ارتفاعی در تمامی محلات و مناطق شهر تبریز جهت رسیدن به توسعه متعادل و پایدار شهری، هماهنگ با اصول برگرفته از برنامه‌ریزی و طراحی شهری.

ـ توجه به ضوابط و رهنمودهای طرح جامع شهر در خصوص ارتفاع ساختمان، میزان فضای باز و پارکینگ به ازاء هر واحد مسکونی.

ـ توجه به ناپایداری خاک کوی ولیعصر، مشکل رانش زمین و همجواری آن با گسل شمال تبریز در تعیین ارتفاع ساختمانهای بلند مرتبه.

ـ تقویت نقش نظارتی اداره کل راه و شهرسازی استان به عنوان زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در تعیین تراکم‌های ساختمانی و فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداری تبریز.

ـ برنامه‌ریزی و هدایت هدفمند فروش مازاد تراکم ساختمانی از کوی ولیعصر به سایر محلات و مناطق مناسب و دارای پتانسیل شهر در بافت‌های موجود و اراضی جدید توسعه شهر جهت افزایش تعادل در ساختار و نظام فضایی شهر.

ـ افزایش توجه به نقش کنترل کننده‌های تعیین افزایش تراکم ساختمانی و توجه به سیمای شهری، ظرفیت معابر فرعی و اصلی، ظرفیت و کشش خدمات عمومی و تاسیسات زیربنایی، داشتن پارکینگ‌ کافی و امکان ورود و خروج آزاد، فضای انباری به ازاء هر واحد مسکونی و تامین پارکینگ میهمان.

ـ محدودیت فروش مازاد تراکم ساختمانی در کوچه‌های کمتر از 12 متر عرض در جهت کاهش اشرافیت و سایه‌اندازی، ‌ازدحام و کاهش بروز مشکلات و ناهنجاریهای اجتماعی و فرهنگی.

ـ هزینه نمودن بخشی از درآمد ناشی از فروش تراکم ساختمانی در کوی ولیعصر در جهت افزایش فضاهای عمومی و فرهنگی این منطقه، بطور نمونه، در حال حاضر این کوی فاقد هرگونه کتابخانه و قرائتخانه عمومی است.

ـ انجام مطالعات راستین نظری و عملی در جهت جستجوی راهکارهای جدید افزایش درآمد شهرداریها و مدیریت شهری و کاهش نقش درآمد ناشی از فروش مازاد تراکم در بودجه شهرداریهای کشور و شهرداری تبریز و استفاده از تجربیات جهانی در این زمینه.

ـ جلوگیری از تغییر کاربری واحدهای مسکونی و فروش مازاد تراکم در خیابان اصلی ولیعصر (سربالایی ولیعصر) که بعنوان یک معبر اصلی، نقش پیوند دهنده این کوی را به سایر مناطق و مراکز شهری برعهده دارد و در سالهای اخیر با تغییر کاربری واحدهای مسکونی واقع در بر این خیابان به مراکز تجاری-خدماتی و آموزشی (مدارس و دانشگاههای غیر انتفاعی) به همراه تبدیل واحدهای مسکونی ویلایی به برج‌ها،‌ نقش عبوری این معبر تقلیل یافته و تراکم و ازدحام ترافیک در آن به مشکل اساسی تبدیل گردیده است.

 

منابع

آریافر، علیرضا، (1381)، "بررسی نقش تراکم ساختمانی در کنترل تراکم جمعیتی شهرها مطالعه موردی: منطقه 2 و منطقه 17 شهر تهران"، پایان نامه جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران.

اردشیری، مهیار، و رمضانی، ویدا، (1388)، "تعیین و توزیع تراکم ساختمانی"، ماهنامه شمس.

پورجعفر، محمدرضا، و ادب خواه، مصطفی، 1386، "بررسی پیامدهای افزایش تراکم ساختمانی بر بار ترافیک تولیدی، محدوده مورد مطالعه: محله الهیه تهران"، ماهنامه دانش نما، شماره 152.

جهانشاهی، علی، (1381)، "تراکم چیست و فروش تراکم اضافی چه طور باب شد؟"، فصلنامه فنی اجتماعی شهر، سال سوم، شماره 22.

حیدرزاده، احسان، (1392) "ارزیابی تاثیرات فروش مازاد تراکم ساختمانی بر توسعه شهری – مطالعه موردی منطقه 3 تهران"، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت، تهران.

خیرالدین، رضا، (1389)، "تحلیل زمین مرجع اقدامات مدیریت شهری تهران در دوره 86-1372 بسوی یکپارچگی شهری یا تشدید شکاف فضایی؟"، نشریه هنرهای زیبا-معماری و شهرسازی، شماره 42، دانشگاه تهران.

رضازاده، راضیه، (1384)، "بررسی اهداف کنترل تراکم ساختمانی و نحوه تاثیر سیاست‌های کنونی بر تراکم جمعیتی و نیازهای خدماتی"، مجله بین‌المللی علوم مهندسی، شماره 1.

سعیدنیا، احمد، (1383)، "کتاب سبز راهنمای شهرداریها، جلد ششم، ساخت و سازهای شهری، انتشارات سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور".

شعیبی، عباس، (1381)، "بررسی سیاست عرضه مازاد تراکم ساختمان نمونه موردی: شهر تهران"، نشریه صفه، سال یازدهم،‌ شماره 34.

 شهرداری تبریز (2536)، تبریز و طرح جامع. تبریز.

سازمان مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی (1386)، مصوبات کمیسیون ماده5، تبریز.

 عزیزی، محمد مهدی، (1386)، "تراکم در شهرسازی، اصول و معیارهای تعیین تراکم شهری"، چاپ سوم، انتشارات دانشگاه تهران.

 مهندسین مشاور عرصه (1374)، طرح جامع تبریز، تهران، وزارت مسکن وشهرسازی.

 مدیریت درآمد شهرداری تبریز، (1390)، "تعرفه عوارض محلی شهر تبریز" شهرداری تبریز

 دانشپور، زهره، (1385)،‌ "تحلیل نابرابری فضایی در محیط‌های پیراشهری" نشریه هنرهای زیبا، شماره 28، دانشگاه تهران.

 دانشپور، زهره، (1378)،‌ "تحلیل عدم تعادل فضایی در شهرها" نشریه صفه، دانشکده معماری و شهرسازی، شماره 29، دانشگاه شهید بهشتی تهران.

 مهندسین مشاور مرجان، (1358)، طرح تفصیلی تبریز، تبریز، اداره کل مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.

 مهندسین مشاور نقش محیط، (1384)، طرح تفصیلی مناطق 1 و 5 تبریز، تهران وزارت مسکن و شهرسازی.

 مهندسین مشاور نقش محیط، (1392)، طرح جامع تبریز، تبریز، اداره کل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.

 نعمت پژوه، اردشیر، (1383)، "بررسی اقتصادی فروش تراکم در کوتاه مدت و بلند مدت"، نشریه بنا، شماره 20.

 نعمت‌اللهی، سیمیندخت، 1391، درسنامه مبانی برنامه‌ریزی شهری، تبریز، دانشگاه آزاد اسلامی تبریز.

‌هاشمی، فضل الله، (1381)، درآمد کافی برای شهرداری، نشریه شهر.

 قانعی، محمدرضا و اخوت،‌ مازیار (1381)،‌"تراکم فروشی در شهرهای بزرگ دیگر،‌ نشریه شهر".

 مرکز آمار ایران، "آمار پروانه‌های صادره شهرداریهای کشور"، 1391، تهران.

Burton, Elizabeth, 2000, The Compact City: Just or Just Compact? A Preliminary Analysis, Urban Studies, Vol. 37, No. 11.

T. Boyko, Christopher, and Cooper, Rachel, (2011), Clarifying and reconceptualising density, Progress in Planning, N. 76.

Rodrigue, Jean – Paul, Claud comtois (2009): the geography of transport systems, Routledge , p65.

Henriqueza,C , Azocarb, G , Romero, H , (2006), monitoring & modeling the urban growth of two mid-sized Chilean cities , habitat international ,vol30 ,iss 4 , p 45964.

Zhao, Pengiun (2011), managing urban growth in transforming China: Evidene From Beiging, Land use policy, vol 24, ISSI, p96-109.

 

 

مراجع

آریافر، علیرضا، (1381)، "بررسی نقش تراکم ساختمانی در کنترل تراکم جمعیتی شهرها مطالعه موردی: منطقه 2 و منطقه 17 شهر تهران"، پایان نامه جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران.

اردشیری، مهیار، و رمضانی، ویدا، (1388)، "تعیین و توزیع تراکم ساختمانی"، ماهنامه شمس.

پورجعفر، محمدرضا، و ادب خواه، مصطفی، 1386، "بررسی پیامدهای افزایش تراکم ساختمانی بر بار ترافیک تولیدی، محدوده مورد مطالعه: محله الهیه تهران"، ماهنامه دانش نما، شماره 152.

جهانشاهی، علی، (1381)، "تراکم چیست و فروش تراکم اضافی چه طور باب شد؟"، فصلنامه فنی اجتماعی شهر، سال سوم، شماره 22.

حیدرزاده، احسان، (1392) "ارزیابی تاثیرات فروش مازاد تراکم ساختمانی بر توسعه شهری – مطالعه موردی منطقه 3 تهران"، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت، تهران.

خیرالدین، رضا، (1389)، "تحلیل زمین مرجع اقدامات مدیریت شهری تهران در دوره 86-1372 بسوی یکپارچگی شهری یا تشدید شکاف فضایی؟"، نشریه هنرهای زیبا-معماری و شهرسازی، شماره 42، دانشگاه تهران.

رضازاده، راضیه، (1384)، "بررسی اهداف کنترل تراکم ساختمانی و نحوه تاثیر سیاست‌های کنونی بر تراکم جمعیتی و نیازهای خدماتی"، مجله بین‌المللی علوم مهندسی، شماره 1.

سعیدنیا، احمد، (1383)، "کتاب سبز راهنمای شهرداریها، جلد ششم، ساخت و سازهای شهری، انتشارات سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور".

شعیبی، عباس، (1381)، "بررسی سیاست عرضه مازاد تراکم ساختمان نمونه موردی: شهر تهران"، نشریه صفه، سال یازدهم،‌ شماره 34.

 شهرداری تبریز (2536)، تبریز و طرح جامع. تبریز.

سازمان مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی (1386)، مصوبات کمیسیون ماده5، تبریز.

 عزیزی، محمد مهدی، (1386)، "تراکم در شهرسازی، اصول و معیارهای تعیین تراکم شهری"، چاپ سوم، انتشارات دانشگاه تهران.

 مهندسین مشاور عرصه (1374)، طرح جامع تبریز، تهران، وزارت مسکن وشهرسازی.

 مدیریت درآمد شهرداری تبریز، (1390)، "تعرفه عوارض محلی شهر تبریز" شهرداری تبریز

 دانشپور، زهره، (1385)،‌ "تحلیل نابرابری فضایی در محیط‌های پیراشهری" نشریه هنرهای زیبا، شماره 28، دانشگاه تهران.

 دانشپور، زهره، (1378)،‌ "تحلیل عدم تعادل فضایی در شهرها" نشریه صفه، دانشکده معماری و شهرسازی، شماره 29، دانشگاه شهید بهشتی تهران.

 مهندسین مشاور مرجان، (1358)، طرح تفصیلی تبریز، تبریز، اداره کل مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.

 مهندسین مشاور نقش محیط، (1384)، طرح تفصیلی مناطق 1 و 5 تبریز، تهران وزارت مسکن و شهرسازی.

 مهندسین مشاور نقش محیط، (1392)، طرح جامع تبریز، تبریز، اداره کل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.

 نعمت پژوه، اردشیر، (1383)، "بررسی اقتصادی فروش تراکم در کوتاه مدت و بلند مدت"، نشریه بنا، شماره 20.

 نعمت‌اللهی، سیمیندخت، 1391، درسنامه مبانی برنامه‌ریزی شهری، تبریز، دانشگاه آزاد اسلامی تبریز.

‌هاشمی، فضل الله، (1381)، درآمد کافی برای شهرداری، نشریه شهر.

 قانعی، محمدرضا و اخوت،‌ مازیار (1381)،‌"تراکم فروشی در شهرهای بزرگ دیگر،‌ نشریه شهر".

 مرکز آمار ایران، "آمار پروانه‌های صادره شهرداریهای کشور"، 1391، تهران.

Burton, Elizabeth, 2000, The Compact City: Just or Just Compact? A Preliminary Analysis, Urban Studies, Vol. 37, No. 11.

T. Boyko, Christopher, and Cooper, Rachel, (2011), Clarifying and reconceptualising density, Progress in Planning, N. 76.

Rodrigue, Jean – Paul, Claud comtois (2009): the geography of transport systems, Routledge , p65.

Henriqueza,C , Azocarb, G , Romero, H , (2006), monitoring & modeling the urban growth of two mid-sized Chilean cities , habitat international ,vol30 ,iss 4 , p 45964.

Zhao, Pengiun (2011), managing urban growth in transforming China: Evidene From Beiging, Land use policy, vol 24, ISSI, p96-109.